Special: Immobilien-Leasing

Das Immobilien-Leasing war in den Anfangszeiten des Leasing in Deutschland in den 1960er und 1970er Jahren eine der tragenden Säulen des beginnenden Leasingbooms. In den 1990er Jahren konnte das Immobilien-Leasing noch einmal zulegen, vor allem durch die steuerorientierten Leasingfonds in den neuen Bundesländern. Auch zahlreiche Infrastrukturprojekte wurden in den 1990er Jahren über Leasing finanziert. Mit Wegfall der steuerlichen Vergünstigungen für Leasingfonds um die Jahrtausendwende verlor das Immobilien-Leasing zunehmend an Bedeutung.

Vielleicht hatte die Branche in den 1990er Jahren auch zu sehr und fast ausschließlich auf die steuerorientierten Modelle gesetzt anstatt die großen anderen Vorteile des Immobilien-Leasing wie Baumanagement, Nutzung auf Zeit, Übernahme von Investitionsrisiken etc. in den Vordergrund zu stellen. Die starke Orientierung an den Steuermodellen führte auch dazu, dass fast nur noch große Objekte mit Investitionskosten jenseits der 10 Millionen EUR realisiert wurden. Dabei liegen die Objektwerte vieler mittelständischer und kommunaler Objekte häufig im einstelligen Millionenbereich.

Ein weiterer Aspekt war sicherlich auch, dass sich die Refinanzierungsbanken seit Anfang der 2000er Jahre zunehmen bedeckt hielten angesichts der langen Laufzeiten mit durchaus signifikanten Objektrisiken am Vertragsende – bei gleichzeitig immer spezifischeren Gebäudezuschnitten.

Aber die Immobilien-Leasingbranche hat sich mittlerweile konsolidiert und neu aufgestellt. Eigentlich müsste das Leasing von Immobilien heute genauso wieder im Trend liegen wie im Mobilienbereich. Schließlich war es gerade die Immobilien-Leasingbranche, die mit ihrem professionellen Baumanagement bereits in den 1980er Jahren für große Vorteile außerhalb der klassischen Motive wie Bilanzneutralität, Steuern oder Liquidität sorgte – lange bevor beispielsweise Pkw- oder IT-Leasinggesellschaften Dienstleistungspakete in ihre Leasinglösungen integrierten.

Immobilien-Leasing: Mehr als nur Finanzierung

So kann gerade das Immobilien-Leasing eine clevere Antwort auf viele aktuelle Fragen und Problemstellungen im Zusammenhang mit der Finanzierung, dem Betrieb und der Verwertung von Immobilien geben:

• Langfristige Nutzung auf Zeit anstelle Bindung an Eigentum. Früher war das Eigentum an einer Immobilie für Viele das „Non-plus-ultra“. Für Banken stellten Immobilien die beste Sicherheit dar. Darlehenslaufzeiten von bis zu 20 Jahren mit langfristigen Tilgungsverläufen waren kein Problem. Dies hat sich heute grundlegend geändert. Banken sind häufig nur noch zu kürzeren Laufzeiten mit zunehmenden Sicherheitsansprüchen bereit. Über Immobilien-Leasing sind hingegen auch heute noch tendenziell längerfristigere Laufzeiten möglich.
• Der Leasingnehmer hat die Möglichkeit, die geleaste Immobilie am Vertragsende zu kaufen oder zurückzugeben. Viele Unternehmen können ihren Immobilienbedarf immer schwerer über Planungshorizonte von z.B. 20 Jahren prognostizieren: Welche Kapazitäten benötige ich über diesen Zeitraum. An welchen Standorten bin ich dann noch tätig? Dehne ich mich national, europaweit oder weltweit aus – mit entsprechenden Änderungen der Immobilienstandorte und -größen? Welche Erlöse kann ich bei einer betriebsbedingt notwendigen Veräußerung einer Immobilie in einigen Jahren noch erzielen? Wie hoch sind Folgekosten wie Betrieb, Energieverbrauch, Ökologie, Anpassung an technologische Entwicklungen wie intelligente Gebäudemanagementsysteme oder Digitalisierung? Immobilien-Leasing gibt dem Leasingnehmer hier eine zusätzliche Flexibilität. Häufig ist die Leasinglaufzeit in mehrere Abschnitte unterteilt, zu deren Ende der Leasingnehmer z.B. jeweils eine Kaufoption (Ankaufsrecht) hat. Dabei kommen ihm in der Immobilie aufgelaufene stille Reserven in aller Regel zugute. Benötigt der Leasingnehmer seine Immobilie nicht mehr, so kann er diese am Vertragsende an die Leasinggesellschaft zurückgeben ohne die Investitionskosten vollständig bezahlen zu müssen.
• Diese Vorteile für den Leasingnehmer führen bei der Leasinggesellschaft natürlich zu höheren Risiken (z.B. dem Verwertungsrisiko bei Objektrückgabe). Deshalb achtet eine Leasinggesellschaft schon aus ureigenem Interesse sehr stark auf Aspekte wie langfristige Qualität und Nutzbarkeit, Multifunktionalität, optimale Verwertbarkeit, niedrige Folgekosten, ökologische und energieeffiziente Bauweise u.v.m. – alles Aspekte, die natürlich auch einem Leasingnehmer bereits während der Nutzung zu Gute kommen.
• Insofern kann ein Leasingnehmer über Immobilien-Leasing sowohl sein Investitionsrisiko als auch seine Folgekosten senken. Nutzt er dazu noch das von den meisten Immobilien-Leasinggesellschaften mit angebotene Baumanagement zur Planung, Errichtung und Nutzung seiner Immobilie, so lassen sich weitere Vorteile erzielen – in monetärer wie auch in qualitativer Hinsicht.
• Immobilien-Leasing ermöglicht Leasingnehmern über bestimmte Vertragsmodelle wie z.B. dem Mieterdarlehensvertrag eigene, im Unternehmen vorhandene Liquidität in die Finanzierung der Immobilie mit einzubinden. Hier können dem Leasingnehmer in den momentanen Niedrigzinszeiten zusätzliche Zinsvorteile entstehen.
• Natürlich spielen künftig auch weiterhin klassische Entscheidungsfaktoren eine Rolle wie Finanzierungsfunktion, Liquiditätsvorteile, Bilanzneutralität, Steuervorteile etc. – auch wenn diese an Bedeutung verlieren werden.

Finanzierungslösungen auch außerhalb von Leasing

Immobilien-Leasinggesellschaften sind heute so aufgestellt, dass sie nicht nur das reine Immobilien-Leasing – mit oder ohne Baumanagement – anbieten. Sie verfügen mittlerweile über eine ganze Bandbreite an individuellen Finanzierungslösungen auch außerhalb des reinen Leasing bis hin zu Betreibermodellen etc.