Die Wohnungsmiete stellt bei den meisten Menschen den größten Einzelposten bei den monatlichen Ausgaben dar. Die in vergangenen Jahren zu beobachtende Entwicklung der beständig steigenden Kosten fürs Wohnen macht es gerade für alle, die nicht auf ein überdurchschnittliches Einkommen zurückgreifen können, nicht gerade leichter, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Glück hat dann, wer auf das Wohlwollen von Familienangehörigen mit Immobilienbesitz hoffen darf, die sich bei der Vermietung an Angehörige mit einer deutlich niedrigeren als der ortsüblichen Vergleichsmiete zufriedengeben. Was dabei alles beachtet werden muss, erfahren Sie im folgenden Beitrag.
Steuerliche Grenzen beachten
Wenn Eltern ihren studierenden Kindern das Apartment in der Universitätsstadt zu einer mehr als fairen Miete zur Verfügung stellen oder die Eltern mit der geringen Rente zu überschaubaren Kosten in der Einliegerwohnung ihren wohlverdienten Ruhestand genießen, kann dies für beide Seiten mit einigen Vorteilen verbunden sein.
Für die Angehörigen, die von der günstigen Miete profitieren, ist die Sache klar. Sie dürfen sich uneingeschränkt über die Großzügigkeit der Verwandtschaft freuen. Als Vermieter sollten Sie jedoch nicht damit rechnen, dass Ihr finanzielles Entgegenkommen bei der Vermietung an Angehörige oder enge Freunde vom Finanzamt in voller Höhe honoriert wird.
Die Großzügigkeit der Steuerbehörden hat in diesem Punkt eine klare Grenze und die lautet 50 %. Werden die gesetzlichen Vorgaben aber berücksichtigt, können jedoch auch Immobilienbesitzer von der Vermietung an Angehörige profitieren.
Mindestens 50 % der Vergleichsmiete nehmen
Seit dem Jahr 2021 darf gemäß § 21 Absatz 2 Nr. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) bei der Vermietung an Angehörige und andere Ihnen nahestehende Personen die verlangte Miete nicht weniger als 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, wenn Sie die Werbungskosten für das Mietobjekt in voller Höhe steuerlich geltend machen möchten.
Bis zum Jahr 2020 lag diese Grenze noch bei 66 %. Hier hat sich also etwas getan. Seit der Änderung ist der Schwellenwert von 50 % für die Festlegung der Miete von entscheidender Bedeutung.
Anteilige Anerkennung der Werbungskosten
Liegt die verlangte Miete unter diesem Wert zum Beispiel bei 45 % der Vergleichsmiete, erkennt das Finanzamt auch nur 45 % der Werbungskosten für das entsprechende Mietobjekt an. Liegt die Miete bei 50 % oder höher, werden die Werbungskosten in voller Höhe zu 100 % anerkannt. Diese Regelung gilt übrigens nicht nur für Wohnimmobilien, sondern auch für Lagerräume, Garagen oder Keller.
Finanzielle Vorteile für Vermieter
Richtig angewendet verschafft die Richtlinie aber auch Vermietern einen steuerlichen Vorteil. Denn wer weniger Miete einnimmt, muss natürlich auch weniger Steuern auf die Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen zahlen.
Wer dauerhaft von diesen Vorteilen profitieren möchte, sollte also die ortsübliche Vergleichsmiete stets fest im Blick haben und den Markt genau beobachten. Da sich der Mietmarkt insbesondere in begehrten Wohnlagen weiterhin sehr dynamisch präsentiert, besteht schnell die Gefahr, dass Sie mit der von Ihren Angehörigen einmal vereinbarten Miete unter die Marke von 50 % rutschen. Der Ärger mit dem Finanzamt ist dann vorprogrammiert.
Überschreitung der Grenze ist sinnvoll
Wer diesen Streit vermeiden möchte, ist deshalb gut beraten, die Miete nicht auf exakt 50 % zu begrenzen, sondern stets etwas über dieser Grenze zu bleiben und regelmäßig zu überprüfen, ob sich die Vergleichsmiete verändert hat.
Kommunaler Mietspiegel als Basis
Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, erfahren Sie bei einem Blick in den Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde, in der sich das Mietobjekt befindet. Manche Kommunen verzichten jedoch aus Kostengründen darauf, einen eigenen Mietspiegel zu erstellen. In einem solchen Fall kann auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde zurückgegriffen werden.
Eigene Ermittlung möglich
Alternativ ist es auch möglich, das regionale Mietpreisniveau anhand von drei vergleichbaren Wohnungen oder mithilfe der Angebote auf den einschlägigen Portalen zur Immobilienvermittlung zu ermitteln. Eine weitere, allerdings kostenpflichtige Möglichkeit ist die Erstellung eines Gutachtens durch einen Immobiliensachverständigen.
Unterhaltsansprüche berücksichtigen
Wie so oft im Steuerrecht gibt es auch bei der Vermietung an Angehörige eine Ausnahme von der Regel. Die Ausnahme von der 50 %-Regel greift immer dann, wenn die Vermietung an Personen erfolgt, die einen Unterhaltsanspruch gegenüber dem Vermieter haben.
Wird etwa eine Wohnung an Kinder in Ausbildung vermietet, die wiederum gegenüber ihren Eltern einen Unterhaltsanspruch haben, gibt es auch dann keinen Abzug bei den Werbungskosten, wenn die Miete unter Berücksichtigung der Unterhaltsansprüche weniger als 50 % der Vergleichsmiete beträgt.
Für Transparenz gegenüber dem Finanzamt sorgen in einem solchen Fall entsprechende Verträge zwischen Eltern und Kindern, die sowohl die Mietzahlungen als auch den Unterhalt regeln.
Mietvertrag aufsetzen
Grundsätzlich unterscheidet sich der Mietvertrag bei einer Vermietung an Angehörige nicht von einem Vertrag mit anderen Mietern. Spezielle Konditionen oder Vereinbarungen führen bei einer Überprüfung durch das Finanzamt nicht selten zu unangenehmen Nachfragen. Der Mietbeginn gehört ebenso in den Vertrag wie die Größe der Wohnung oder die genaue Anschrift.
Überweisungsbelege für die Steuer
Wichtig ist darüber hinaus, dass durch Überweisungen belegt werden kann, dass die Miete auch tatsächlich bezahlt wird. Barzahlungen sind deshalb möglichst zu vermeiden. Dies gilt auch für die jährlich zu erstellende Nebenkostenabrechnung.
Sowohl die Auszahlung von Guthaben als auch eventuelle Nachzahlungen sollten per Banküberweisung erfolgen. Diese dienen dem Finanzamt als Beleg dafür, dass es sich um ein reguläres Mietverhältnis handelt und Werbungskosten rechtmäßig geltend gemacht werden können.
Kostenlose Überlassung nachteilig für Steuerlast
Bei einer kostenlosen Wohnraumüberlassung ist es nicht möglich, die Steuerlast durch Werbungskosten zu mindern. Wird keine Miete verlangt, betrachten die Steuerbehörden die Überlassung von Wohnraum grundsätzlich als Liebhaberei, die nicht dazu berechtigt, Werbungskosten geltend zu machen.
Wer nun auf die Idee kommt, zunächst Miete zu kassieren und diese dann direkt zurückzugeben, handelt damit nicht im Sinne des Gesetzes. Um Familienangehörige finanziell zu unterstützen, sind andere Wege besser geeignet.
Zu günstige Mieten wecken Zweifel
Bei der Vermietung an Angehörige zu einer besonders günstigen Miete schauen die Steuerbehörden ganz genau hin. So wird zum Beispiel auch überprüft, ob der Verwandte unter Berücksichtigung seines Einkommens überhaupt in der Lage ist, die geforderte Miete aufzubringen. Bestehen daran erhebliche Zweifel, wird der Mietvertrag nicht anerkannt, was dazu führt, dass Werbungskosten nicht geltend gemacht werden können.
Werden die gesetzlichen Vorgaben für die Vermietung an Angehörige zu besonders günstigen Konditionen berücksichtigt, bietet die Regelung trotz der fiskalischen Hindernisse beiden Seiten eindeutige Vorteile.
Der Mieter bekommt eine günstige Wohnung, der Vermieter profitiert von Vorteilen bei der Einkommensteuer. Es lohnt sich also, sich etwas näher mit dem Thema zu beschäftigen und bei Bedarf einen Steuerberater um Rat zu fragen
