Vereinbarung über die Nebenkosten
Die Vereinbarung über die Nebenkosten ist ein wichtiger Bestandteil des Mietvertrages. Fehlt dieser, können Sie keine Nebenkosten von Ihrem Mieter verlangen.
§ 556 BGB gibt Vermietern das Recht, einen Teil der anfallenden Betriebskosten als Nebenkosten auf den Mieter umzulegen. Welche Kosten das sind, ist in § 2 der Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, festgelegt.
Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung ist im Mietvertrag in der Regel ausreichend. Lediglich Position 17, die sonstigen Betriebskosten, müssen konkret benannt werden, damit ihre Umlage rechtsgültig wird.
Vorauszahlung
Vereinbaren Sie mit dem Mieter eine Vorauszahlung, so muss dieser monatlich einen festgelegten Betrag zusammen mit der Miete an Sie überweisen. Eine Anpassung kann im Zuge jeder jährlichen Nebenkostenabrechnung erfolgen.
Nebenkostenabrechnung
Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung ist bei Vereinbarung einer Vorauszahlung Pflicht. Dabei werden am Ende eines jeden Abrechnungszeitraumes die tatsächlichen Kosten den vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen gegenübergestellt und ein entsprechender Saldo ermittelt. Daraus ergibt sich, ob Ihr Mieter eine Nachzahlung leisten muss oder ob Sie ihm einen Überschuss auszahlen müssen.
Der Abrechnungszeitraum darf dabei 12 Monate nicht überschreiten. Zudem haben Sie ein Jahr nach Ende von diesem Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Endet der Zeitraum also am 31.12. eines Jahres, muss die Abrechnung bis zum 31.12. des Folgejahres dem Mieter vorliegen.
Haben Sie Ihre Wohnung an eine WG vermietet, bei der jeder Mieter einen eigenen Vertrag hat, so muss für jeden eine eigene Nebenkostenabrechnung erstellt werden.
Pauschale
Bei der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale entfällt die Verpflichtung zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung. Auch hier wird eine monatliche Zahlung mit dem Mieter vereinbart, mit ihr sind jedoch die anfallenden Nebenkosten abgegolten.
Verbrauchsabhängige Abrechnung
Warmwasser- und Heizkosten müssen gemäß § 6 der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden, sofern die geltenden Bedingungen erfüllt sind. Auch bei einer Pauschalzahlung muss dann eine Heizkostenabrechnung erstellt werden.
Steuerliche Absetzbarkeit
Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bei der jährlichen Steuererklärung anzugeben. Die entsprechenden Informationen werden mit der Anlage V an das Finanzamt übermittelt. Die Einnahmen beziehen sich dabei sowohl auf die Miete als auch auf die Nebenkostenvorauszahlung. Zudem können die Ausgaben für die Nebenkosten zum Teil als Werbungskosten geltend gemacht werden. Auch die Kosten für die Mietersuche fallen unter den Aspekt der Werbungskosten. Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung können Sie zudem die Kosten für die Möbel abschreiben und auch anfallende Reparaturkosten fallen unter den Aspekt der steuerlichen Absetzbarkeit. Bis zu 800 € an Möbelkosten können sofort als Werbungskosten abgesetzt werden, bei höheren Kosten erfolgt die Abschreibung über mehrere Jahre.
Günstiger Wohnraum und gute Erreichbarkeit der Uni sind oft die wichtigsten Kriterien, damit eine Vermietung an Studenten glückt. Bei größeren Wohnungen können zudem durch Wohngemeinschaften oft höhere Mieteinnahmen erzielt werden als bei der Vermietung an eine Familie. Durch wechselnde Mieter kann vor allem bei Einzelapartments regelmäßig eine Anpassung der Miethöhe vorgenommen werden.
Insbesondere bei der WG-Vermietung sollte besonderes Augenmerk auf den Mietvertrag gelegt werden, damit die Verantwortlichkeiten für die Mietzahlungen feststehen. Für welches Vertragsmodell Sie sich letztlich entscheiden, kann von Ihrer Präferenz, aber auch von der Größe und Zusammensetzung der WG abhängen.
In den meisten Fällen sind Studenten dankbare Mieter, die sich über eine günstige Wohnung in guter Lage freuen. Durch BAföG, Wohngeld und Unterhalt steht einer pünktlichen Mietzahlung in der Regel nichts im Wege. Zudem treten oftmals die Eltern zusätzlich zur Kaution als Bürgen ein, was zu einer weiteren Risikominimierung beiträgt.
