Untervermietung der Wohnung – das kann schnell zu einer Kündigung durch den eigenen Vermieter führen. Wir erklären, was bei der Untermiete erlaubt ist.
Untermiete – wir erklären, wie’s geht
Auslandssemester, Weltreise oder eine zu groß gewordene Wohnung – Gründe für eine Untervermietung gibt es viele. Auch die Abnehmer reißen sich um die Wohnungen: Studenten, Touristen oder Praktikanten aus anderen Städten sind dankbar für die unkomplizierte Möglichkeit, eine Bleibe für eine begrenzte Zeit zu finden. Viele Mieter stellen daher ihre Wohnung kurzerhand zur Untermiete in Online-Portale oder suchen sich Mitbewohner. Dass sie damit Gefahr laufen, von ihrem Vermieter gekündigt zu werden, wissen viele nicht.
Was ist Untervermietung und was nicht?
Untermiete zeichnet sich dadurch aus, dass ein Untermieter Miete an einen Hauptmieter zahlt und dafür dessen Wohnung oder Teile der Wohnung nutzen darf. Auch Wohngemeinschaften (WGs) werden häufig über Untermietverträge organisiert. Diese Art der Vermietung muss i.d.R. vom Vermieter des Hauptmieters genehmigt werden (§ 540 Abs. 1 BGB). Dabei ist der Mieter in der Pflicht, die Erlaubnis im Streitfall nachzuweisen.
Die Aufnahme bestimmter Personengruppen zählt nicht als Untermiete und ist daher nicht erlaubnispflichtig (vgl. BayObLG GE 97, 1463). Dazu gehören:
- Nahe Familienangehörige, wie der Ehegatte, Eltern oder Kinder
- Besucher, auch über längere Zeiträume (etwa 6 bis 8 Wochen)
- Hausangestellte oder Pflegepersonal
Aber Vorsicht! Geschwister oder sonstige entferntere Verwandte sowie Lebensgefährten zählen nicht dazu und müssen vom Vermieter genehmigt werden (BGH-Urteil vom 5.11. 2003 – VIII ZR 371/02).
Das Recht auf Untervermietung
Wer ein berechtigtes Interesse an der Teil-Untervermietung seiner Wohnung vorweisen kann, hat laut BGH-Urteil ein Recht auf Untervermietung (BGB, 553). Dieser Anspruch entfällt, wenn es sich um die Vermietung der kompletten Wohnung handelt. Als berechtigtes Interesse zählt z.B.:
- wenn der Mieter – beispielsweise durch eine doppelte Haushaltsführung aus beruflichen Gründen – finanziell auf die Untermiete angewiesen ist
- wenn man seine Wohnung aus beruflichen Gründen zeitweise nicht nutzen kann
- Persönliche Gründe, wie dass man im Alter nicht allein leben möchte
- Aufnahme der Eltern in die Wohnung nach Wegzug des Ehepartners
- Aufnahme eines Untermieters nach Ehescheidung und Auszug des früheren Ehegatten und Mitmieters
- Aufnahme eines Untermieters zur Gründung einer auf Dauer angelegten Wohngemeinschaft
- Aufnahme von in Wohnungsnot geratenen Geschwistern
- Aufnahme eines Untermieters zur Kinderbetreuung
Wenn der Vermieter dem Mieter dieses Recht versagt, kann dieser sein Recht einklagen oder hat ein Sonderkündigungsrecht. Der in Mietverträgen oft enthaltene Ausschluß der Untervermietung an Dritte ohne ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters ist unwirksam (BGH in NJW 1991, 1750).
Der Bundesgerichtshof entschied im zugrundeliegenden Fall zugunsten eines Ehepaars aus Hamburg, welches Teile seiner Wohnung für die Dauer eines mehrjährigen Aufenthalts im Ausland untervermieten wollte. Der Vermieter untersagte dies und musste dafür Schadensersatz an die Mieter leisten. Der Vermieter hätte das Recht, eine Teiluntervermietung abzulehnen, wenn
- der Mieter die Wohnung an Touristen untervermieten möchte
- die Wohnung durch einen weiteren Bewohner überbelegt wäre
- Anzeichen vorhanden sind, dass der Untermieter unzumutbar ist und den Hausfrieden stören könnte
Mitbewohner gesucht – Gründe für die Untervermietung gibt es viele. © contrastwerkstatt – fotolia.de
Die Untermieterlaubnis
Wer eine Erlaubnis zur Untervermietung bei seinem Vermieter einholen möchte, sollte dies schriftlich und mit Fristsetzung tun, da im Streitfall der Mieter beweisen muss, dass eine solche Erlaubnis gegeben wurde. Daher sollte das Schreiben auch per Bote oder Einschreiben übermittelt werden. Es muss den vollen Namen des Untermieters sowie die Gründe für die gewünschte Untermiete enthalten. Es sollte außerdem erläutert werden, warum diese Umstände erst nach Abschluss des Mietvertrages zustande gekommen sind. Werden dem Vermieter diese Informationen verweigert, darf dieser die Erlaubnis zur Untervermietung versagen. Jeder neue Untermieter bzw. wenn der Untermieter wechselt, muss vom Vermieter erneut genehmigt werden.
Über die Solvenz des Untermieters (also Einkommensnachweise o.ä.) oder die Höhe der Untermiete muss der Mieter keine Auskünfte geben. Das betrifft nur Hauptmieter und Untermieter. Für die Zahlung der Gesamtmiete ist weiterhin der Hauptmieter verantwortlich.
Was ist bei der Untermiete für den Hauptmieter zu beachten?
Der Untermietvertrag sollte unbedingt schriftlich abgeschlossen werden. Er sollte enthalten:
- Höhe der Miete
- Kündigungsfrist
- Zeitraum der Untervermietung
- Nebenkosten
- Mietkautionsregelung und -höhe
- Räume, die dem Untermieter zur Nutzung überlassen werden
- Gegenstände und Geräte in Küche und Bad, die mitbenutzt werden dürfen
- Regelungen für Schönheitsreparaturen
Die Regelungen für Schönheitsreparaturen sind wichtig vor dem Hintergrund, dass der Hauptmieter für alle Schäden und Störungen haftet, die während des Mietverhältnisses an oder in der Mietsache entstehen. Wenn nichts vereinbart ist, muss der Untermieter nicht für Schäden zahlen, selbst wenn er sie verursacht hat. Daher ist es erforderlich, sich vorher gut zu informieren, sich den potentiellen Untermieter genau anzuschauen und sich mit dem Vertrag abzusichern.
Um sich finanziell abzusichern, sollte man außerdem im Mietvertrag eine Mietkaution vereinbaren, die der Untermieter als Sicherheit für den Hauptmieter hinterlegt. Auch eine Mietkautionsbürgschaft eignet sich als Absicherung für Mietausfälle oder zur Behebung eventueller Schäden. Vor Vertragsunterschrift eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung anzufordern, ist ebenfalls ratsam. Beim Einzug sollte man außerdem ein Wohnungsübergabeprotokoll aufsetzen, um den Zustand der vermieteten Räume zum jeweiligen Zeitpunkt festzuhalten. So kommt es gar nicht erst zu Streitigkeiten darüber, ob eine Schramme im Boden beim Einzug schon da war oder nicht. Weitere Streitpunkte, die vorher geklärt werden sollten sind Besuchs- und Übernachtungsregeln sowie ob und wo geraucht werden darf.
Mietvertrag – auch bei der Untervermietung wichtig. © fotolia.de – Alexander Raths
Ob Freunde oder Fremde – wer seine Wohnung mit einem Untermieter teilen möchte, sollte lieber zu viel als zu wenig regeln. Nichts ist schlimmer, als wenn Unklarheiten und Missverständnisse im eigenen Zuhause ständig zu Streit führen.
Vorsicht, Stolperfallen!
Wer einen zeitlich befristeten Untermietvertrag abschließt, muss darin unbedingt einen Grund für die zeitliche Befristung angeben. Wird kein gesetzlich anerkannter Grund im Vertrag genannt, ist die Befristung ungültig und das Mietverhältnis gilt für unbestimmte Zeit.
Mögliche Gründe sind, wenn man die untervermieteten Räume nach Ablauf des Mietverhältnisses selbst wieder bewohnen möchte, wenn Eltern oder Kinder dort wohnen sollen oder aufwändige Umbauten geplant sind. Zeitmietverträge können außerdem nicht vorzeitig gekündigt werden.
TIPP:
Der Untermieter zahlt seine Miete nicht oder Sie fallen auf einen Mietnomaden herein – das passiert schneller als Sie denken. Das Schlimme: Sie haben nicht nur die Mietausfälle, sondern bekommen unter Umständen auch Ihre eigene Mietkaution nicht zurück, weil der Untermieter sein Zimmer verwüstet hat. Das Ergebnis: Hohe Kosten statt zusätzlichem Einkommen. Sichern Sie sich lieber mit einer Mietausfalleversicherung ab. Jetzt mehr über über die Mietausfallversicherung erfahren.
