Als Kapitalanleger erwartet man von seiner Immobilie eine lohnende Rendite. In der Regel funktioniert das auch. Aber was, wenn mal was schiefläuft?! Welche Risiken hat man als Vermieter? Und wie kann man sich absichern?
Der Klassiker: Ausbleibende oder unpünktliche Mietzahlung
Damit es erst gar nicht so weit kommt, sollte man als Vermieter vor dem Einzug die Bonität des Mieters prüfen lassen. Das kann im Normalfall ein Makler übernehmen. Zudem kann man sich als Vermieter einen Arbeits- und Gehaltsnachweis geben lassen. Sollte der Mieter tatsächlich seit mindestens zwei Monaten keine Miete oder nicht die vollständige Miete zahlen, kann dem Mieter fristlos gekündigt werden. Eine Ausnahmeregelung gibt es nur, wenn der Mieter seine Schulden innerhalb von zwei Monaten begleicht. Dann wird die Kündigung unwirksam. Von dieser Regelung darf dieser aber nur einmal Gebrauch machen.
Der Alptraum: Mietnomaden
Als Mietnomaden bezeichnet man Personen, die in regelmäßigen Abständen eine Mietwohnung beziehen, mit dem Vorsatz, die Miete nicht zu bezahlen. Meist wird zudem die Wohnung so vernachlässigt und vermüllt, dass anschließend eine Renovierung notwendig ist. Auch bei Mietnomaden sollte der Schwerpunkt des Vermieters auf der Prävention liegen, denn sind sie erst einmal eingezogen, wird man sie nur sehr schwer wieder los. Auch hier zählt also vor dem Einzug unbedingt: Die Bonität bescheinigen lassen, etwa in Form einer Schufa-Auskunft oder eines Arbeits- und Gehaltsnachweises. Zudem kann über den Ausweis geprüft werden, ob ein fester Wohnsitz eingetragen ist – so kann man sich eventuell beim vorhergehenden Vermieter erkundigen. Zusätzlich kann man sich die Mietkaution bar auszahlen lassen, um die Liquidität zu prüfen. Auch säumigen Mietnomaden kann man natürlich kündigen, doch meist ziehen diese nicht aus, sondern lassen es bis zu einer Zwangsräumung kommen. Und bis das passiert, kann es mitunter über ein Jahr dauern. Belangen kann ein Vermieter anschließend meist auch niemanden, weil Mietnomaden oft mittellos sind.
Der Streitfall: Mietschäden
Schäden an einem Mietobjekt und wer dafür aufkommen muss – ein Dauerbrenner für die zuständigen Gerichte. Immer wieder wird hier von Fall zu Fall entschieden und oftmals sogar unterschiedlich. Grundsätzlich gilt: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Für reine Abnutzungen muss also meistens der Vermieter aufkommen. Es sei denn, es handelt sich um Kleinreparaturen – diese können über den Mietvertrag an den Mieter übertragen werden.
Als Vermieter haben Sie natürlich auch Rechte. In berechtigten Fällen steht zum Beispiel die Kaution des Mieters zur Verfügung und der Vermieter kann Schadensersatz fordern. Ein Klassiker in diesem Bereich ist zum Beispiel die Schimmelbildung in der Wohnung durch falsches Lüften durch den Mieter. Am besten lässt man sich im Vorfeld von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten.
Unverzichtbar: Die Wohngebäudeversicherung
Sie greift, wenn zum Beispiel Sturm, Hagel oder Wasserrohrbrüche Schaden anrichten. Bei mit Krediten belasteten Immobilien verlangt die Bank meist solch eine Versicherung. Als Eigentümer sollte man darauf achten, dass das Gebäude auch gegen Elementarschäden geschützt ist, um nicht auf der teuren Instandsetzung sitzenzubleiben.
Sehr sinnvoll: Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Sie springt ein, falls einem Dritten im Zusammenhang mit Haus oder Grundstück etwas passiert, etwa wenn jemand auf dem ungestreuten Gehweg vor dem Haus ausrutscht. Weil es wie in der Gebäudeversicherung um hohe Haftungssummen geht, gilt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht als sinnvoll für Vermieter. Sie können für beide Policen den Beitrag über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen.
Empfehlenswert: Die Rechtsschutzversicherung
Zwischen Mieter und Vermieter kommt es immer wieder zu unterschiedlichen Auffassungen, die vor Gericht landen. In solchen Fällen erstattet eine Rechtsschutzversicherung oft Anwalts- und Gerichtskosten.
Abwägungssache: Die Mietausfall- oder Mietverlustversicherung
Größere Schäden am vermieteten Objekt, etwa durch Wasser oder Feuer, ziehen oft umfangreiche Instandsetzungsarbeiten nach sich, manchmal über Wochen und Monate. Müssen Mieter in dieser Zeit ausziehen, zahlen sie keine Miete. Da wird es bei kreditfinanzierten Immobilien schnell eng. Den Schaden kann eine Mietausfallversicherung auffangen. Ob sie sich lohnt, hängt vor allem von der Höhe der Prämie und dem tatsächlichen Ausfallrisiko ab. Unter Umständen ist Mietausfall auch schon in der Gebäudeversicherung enthalten.
Grundsätzlich gilt also: Eigentum verpflichtet nicht nur, es sind auch einige Risiken damit verbunden. Doch mit Voraussicht, gesundem Menschenverstand und den passenden Versicherungen kann man diese recht einfach reduzieren.
