Schutz gegen Mietnomaden
Wenn in Spanien ein Mieter seine Miete nicht bezahlt, hat der Vermieter verschiedene Handlungsmöglichkeiten. Bei Mietverträgen, die im Grundbuch eingetragen sind, kann er in diesem Fall sein Recht auf Vertragsaufhebung umgehen geltend machen. Beschließt der Vermieter eine solche Maßnahme, sollte er üblicherweise dem Mieter seine schriftliche notarielle oder gerichtliche Willenserklärung zustellen. Dieses Vorgehen sollte im Mietvertrag vorher festgelegt werden. Als weitere Maßnahme gegen Mietnomaden kann der Vermieter einen Mietprozess anstrengen, der nach dem reformierten Mietvertragsgesetz vom 4.Juni 2013 in Spanien im Beschleunigungsverfahren durchgeführt wird. Hierfür erhält der spanische Vermieter auch die Möglichkeit, frühere rechtskräftige Urteile wegen Nichtzahlung der Miete selbst zu recherchieren und zu überprüfen.
Wichtiges Detail: das Übergabeprotokoll
Um Missverständissen aus dem Weg zu gehen, sollten Mieter und Vermieter bei Vertragsübergabe ein Übergabeprotokoll schreiben, in dem das gesamte Inventar und der Zustand der Wohnung genau festgehalten wird. Denn für jedes Mietverhältnis in Spanien gilt: Der Mieter muss bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung in dem gleichen Zustand übergeben, wie er sie erhalten hat. Gibt es aus Sicht des Vermieters Mängel oder Nachbesserungen zu beanstanden, muss der Mieter die Höhe der Kosten tragen, die benötigt werden, um den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen. Während der Mietdauer muss der Mieter daher zum Beispiel für die entfernten Möbel aufkommen oder auch beschädigte Elektrogeräte ersetzen. Zudem trägt er die Kosten für die Abfallbeseitigung und die Endreinigung der Mietwohnung. Abnutzungsspuren an Wänden, Fliesen und Fensterrahmen der Wohnung, die über das normale Maß hinausgehen, müssen in Spanien auch vom Mieter beseitigt und bezahlt werden. Kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, etwa in Bezug auf das Mobiliar in der Wohnung bei Vertragsende, liegt es an dem Vermieter zu beweisen, dass sich die Möbel bei Vertragsbeginn in der Wohnung befanden. Als Beweismittel gilt das Übergabeprotokoll mit der Auflistung sämtlicher Möbel oder auch Zeugenaussagen. Aus diesem Grund ist die Anwesenheit von Zeugen bei der Vertragsübergabe ein wichtiger Schutz auch für den Mieter.
Mietzins, Steuern und Nebenkosten vertraglich festlegen
Mietern einer spanischen Wohnung empfiehlt sich außerdem, im Vertrag festzulegen, wer die Nebenkosten und die Grundsteuer für das Mietobjekt zahlen muss. In der Regel muss der Mieter für die Unterhaltskosten des Gebäudes, Abgaben, Belastungen und Steuern wie etwa die Grundsteuer zahlen. Bei Wohngemeinschaften empfiehlt es sich, die genauen Nebenkosten im Vertrag festzulegen. Es schützt die einzelnen Mieter davor, nach Auszug eines Mitmieters dessen Nebenkosten übernehmen zu müssen. Nach spanischen Mietrecht kann die Höhe des Mietzins von beiden Parteien frei vereinbart werden. Die Erhöhung der Miete darf während der ersten drei Jahre der Mietdauer prozentual den allgemeinen Index der Verbraucherpreise (spanisch: Indices de Precios de Consumo) nicht überschreiten.
Fälligkeit der Monatsmiete und Kaution
Deutsche Mieter einer spanischen Wohnung sollten beachten, dass in dem Mittelmeerland die Miete im Voraus innerhalb der ersten sieben Tage des Monats fällig wird. Die Höhe der Kaution beträgt in der Regel ein bis zwei Monatsmieten. Mietinteressenten ist allerdings zu empfehlen, sich bei Vertragsabschluss auf die Kaution einer Monatsmiete zu einigen, da es häufig vorkommt, dass Vermieter versuchen, die Kaution nach Beendigung der Mietzeit einzubehalten.
Checkliste zu Anmietung einer Wohnung auf Mallorca
Um rechtlich gut abgesichert auf den Balearen oder dem spanischen Festland eine Mietwohnung zur Langzeitmiete zu erhalten, ist nachgewiesenermaßen folgendes Vorgehen ratsam:
Mietwohnung in der Altstadt von Palma de Mallorca
- 1. Suchen Sie eine Wohnung in Spanien zunächst übers Internet und nicht im Land. Hier können Sie in Ruhe eine Vorauswahl von zwei bis drei Objekten treffen und zunächst über E-Mail den ersten Kontakt zum Vermieter herstellen.
- 2. Lassen Sie sich nun die Mietverträge Ihrer Favoritenwohnungen zuschicken. Sie sollten vom Vermieter ausgefüllt sein und die Angaben über Miete, Mietdauer, Kaution und Nebenkosten enthalten. Achten Sie darauf, dass auch die Eckdaten der Wohnung wie etwa Quadratmeterzahlen, Wohnungsgröße, Adresse, Katasternummer, Balkon und Aufzug im Mietvertrag angegeben sind.
- 3. Wenn Sie anschließend mit den Mietverträgen zu der Immobilie Ihrer Wahl reisen, können Sie genau überprüfen, ob die Beschreibung der Wohnung im Mietvertrag mit dem tatsächlichen Objekt übereinstimmt.
- 4. Gefällt Ihnen eine der Wohnungen, fertigen Sie gemeinsam mit dem Vermieter ein detailliertes Übergabeprotokoll an. Darin sollte das Inventar und der Zustand der Wohnung aufgelistet sein. Ist alles in Ordnung, können Sie jetzt den Mietvertrag und das Übergabeprotokoll unterschreiben. Bei der Übergabe sollten Sie in jedem Fall einen Zeugen dabeihaben, der der Zustand der Immobilie im Falle einer Auseinandersetzung bezeugen könnte. Zögern Sie nicht, bei Unstimmigkeiten in Bezug auf den Mietvertrag einen Fachanwalt in spanischem Mietrecht zu befragen. Die Prüfung durch den Anwalt schützt gegebenenfalls vor einer langfristigen und kostspieligen gerichtlichen Auseinandersetzung in Spanien.
- 5. Besonders wichtig: Lassen Sie sich über jeden einzelnen Betrag, den Sie an den Vermieter bezahlen, eine Quittung ausstellen. Überprüfen Sie auf dieser im Einzelnen, ob Summe, Datum und Verwendungszweck übereinstimmen. Diese sollten Sie zusammen mit dem Mietvertrag und dem Übergabeprotokoll aufbewahren.
