Aus einer Vermietung können auch Verluste entstehen. Auch diese wirken sich auf Ihre Steuer aus und können sogar positive Auswirkungen auf die Besteuerung Ihrer sonstigen Einnahmen haben. Verluste aus einer Vermietung oder Verpachtung können Sie mit Ihren sonstigen zu versteuernden Einnahmen verrechnen und so Ihre Steuerbelastung senken. Das geht jedoch nur, wenn Sie mit der Vermietung grundsätzlich beabsichtigen, Gewinne zu erwirtschaften – der steuerrechtliche Fachbegriff ist die „Einkunftserzielungsabsicht“.
Wenn Sie dauerhaft größere Verluste für Ihr Mietobjekt in der Steuererklärung angeben, kann das Finanzamt zur Einschätzung kommen es handele sich um „Liebhaberei“. Das Finanzamt geht dann davon aus, dass Sie die Vermietung nicht mit einer Einkunftserzielungsabsicht betreiben. In diesem Fall wird die Anrechnung der Verluste gestrichen. Abgesehen davon, dass eine Vermietung als Minusgeschäft ohnehin nicht in Ihrem Sinne ist, sollten Sie spätestens dann mit einem Steuerberater sprechen.
Wie hoch ist der Steuerfreibetrag bei Mieteinnahmen?
Wir haben es oben schon angesprochen: Es gibt auch Mieteinnahmen, auf die keine Steuer anfällt. In der Praxis ist das jedoch eher selten der Fall. Und zwar nur dann, wenn entweder
- die Summe Ihrer Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag (zuzüglich eventueller Kinderfreibeträge) nicht übersteigt.
- Oder die Mieteinnahmen nur sehr gering sind und unter den Freigrenzen
Steuerfrei vermieten können nur private Vermieter, für die die Mieteinnahmen eine Nebeneinkunft zu ihrem Gehalt aus einer nichtselbständigen Tätigkeit sind. Liegt ihr gesamtes Einkommen aus allen Einkommensarten – also die Mieteinnahmen, das Einkommen aus einem Angestelltenverhältnis und eventuelle weitere Einkünfte – unter dem Grundfreibetrag, fällt keine Steuer auf die Mieteinnahmen an. Im Jahr 2022 gelten folgende Freibeträge:
- Für Alleinstehende 10.347 €.
- Für Verheiratete gilt der doppelte Freibetrag von 20.694 €.
- Leben Kinder im Haushalt, werden eventuell der Kinderfreibetrag und der Erziehungsfreibetrag zum Grundfreibetrag addiert – jedoch nur, wenn der Kinderfreibetrag im individuellen Fall vorteilhafter ist als das Kindergeld. Insgesamt gibt es jährlich 388 € Steuervergünstigung pro Kind.
Alle Einkünfte, die über diesen Freibeträgen liegen, müssen versteuert werden.
Für sehr niedrige Mieteinnahmen gibt es eine Bagatellgrenze. Diese liegt
- für eine zeitweise Untervermietung bei 520 € pro Jahr (abzüglich der Werbungskosten).
- Für eine dauerhafte Vermietung bei 410 € pro Jahr (abzüglich der Werbungskosten).
- Bis zu einer Höchstgrenze von 820 € pro Jahr gilt ein ermäßigter Steuersatz.
Es handelt sich hierbei um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag. Das bedeutet, dass Sie die gesamten Einnahmen versteuern müssen, wenn die Grenze auch nur um einen € überschritten wird!
Einnahmen aus einer gewerblichen Vermietung oder Verpachtung zählen als Betriebseinnahmen. Sie werden daher nicht wie hier beschrieben versteuert, sondern wie Einkünfte aus Gewerbe. Aufpassen müssen Sie bei der Vermietung von Ferienwohnungen: Entspricht diese ihrem Wesen nach einem Hotelbetrieb, etwa indem Sie einen Zimmerservice oder ein Frühstücksangebot anbieten, müssen Sie die Einnahmen als gewerblich versteuern. Allerdings nur, wenn sie über dem jährlichen Freibetrag von 24.500 € liegen.
Fällt Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen an?
Eine häufige Frage ist, ob auf Mieteinnahmen Umsatz- beziehungsweise Mehrwertsteuer anfällt. Und wie so oft ist die Antwort „es kommt darauf an“.
Grundsätzlich gilt für private Vermieter:
- Vermieten Sie eine Wohnung, müssen Sie keine Umsatzsteuer erheben und abführen.
- Vermieten Sie ein Gewerbeobjekt, haben Sie die Wahl: Sie können auf Wunsch wie ein Gewerbetreibender behandelt werden und Umsatzsteuer berechnen.
Es kann sich lohnen, sich als privater Vermieter für die Umsatzsteuerpflicht zu entscheiden. Sie sind in diesem Fall nämlich gleichzeitig vorsteuerabzugsberechtigt. Das bedeutet, dass Sie Mehrwertsteuerbeträge auf Handwerkerrechnungen absetzen können. Dazu müssen Sie jedoch regelmäßig eine Umsatzsteuervoranmeldung einreichen. Gerade wenn umfangreiche Renovierungen an einem gewerblich vermieteten Objekt anfallen, lohnt sich der zusätzliche Aufwand.
Bei Immobilien, die sowohl aus gewerblich genutzten Mieteinheiten als auch aus Wohnungen bestehen, können Sie einen Teil mit und einen Teil ohne Umsatzsteuer vermieten. Für die Vorsteuerabzug zugelassen sind dann nur die Rechnungen bzw. Anteile davon, die für die gewerblich vermieteten Einheiten anfallen.
Was gilt steuerlich bei einer Untervermietung?
Auch wenn man selbst Miete zahlt, kann man durch eine Untervermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Aus Vereinfachungsgründen gilt: Vermieten Sie Teile Ihrer selbst genutzten Wohnung vorübergehend und übersteigen die Einnahmen 520 EUR im Kalenderjahr nicht, bleibt die Untervermietung steuerfrei.
Was passiert, wenn man Mieteinnahmen nicht versteuert?
Verschweigen Sie Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung, ist das eine Steuerhinterziehung – und somit eine Straftat! Bis zu fünf Jahre Haftstrafe können die Folge sein. Erwerben Sie ein Haus oder ein Grundstück, erfährt das Finanzamt davon durch den Notar. Bei einer Erbschaft wird das zuständige Amtsgericht das Finanzamt informieren. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, wird normalerweise nach Mieteinnahmen gefragt.
Das Finanzamt hat bei einer Prüfung weitreichende Rechte. So kann es zum Beispiel verlangen, dass man Mietverträge vorlegt. So wird zum Beispiel geprüft, ob Angehörigen eine Wohnung verbilligt überlassen wird.
