Mietverträge zwischen nahen Verwandten bieten die Möglichkeit, dass Sie beispielsweise Ihre eigene Wohnung günstiger an einen Verwandten vermieten können als über einen Dritten, ohne den für die Mietsache gezahlten Betrag steuerlich zu verlieren. Allerdings müssen Sie bestimmte Formalitäten und Steuervorschriften einhalten. Verträge mit nahen Angehörigen unterliegen häufig einer intensiven Prüfung durch das Finanzamt. In manchen Fällen werden diese Verträge aufgrund vermeidbarer Ausführungsfehler nicht steuerlich anerkannt und die Gebühren für die Vermietung der Immobilie können steuerlich nicht berücksichtigt werden. Als steuerrechtliche Einwendungen gelten Verträge zwischen fremden Personen, die in dieser Form nicht geschlossen und erfüllt würden. Wir möchten Ihnen dies anhand des folgenden Beispiels veranschaulichen:
Steuerzahlern steht es zwar grundsätzlich frei, ihre Rechtsverhältnisse so zu gestalten, dass die Steuerbelastung möglichst gering ist. Allerdings prüft das Finanzamt, ob die Vertragsgestaltung einen Missbrauch der rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten darstellt. Zudem gelten hierbei gesetzliche Bestimmungen, die bei Nichtbeachtung bereits so manche Gestaltung zu Fall gebracht haben:
Beispiele: In einem Fall vor dem Finanzgericht Münster vereinbarten Eltern mit ihrem Sohn, im Anschluss an einen Wohnungstausch, die Eigentumswohnungen wechselseitig zu vermieten. Wirtschaftliche oder sonst beachtliche außersteuerliche Gründe für diese Vereinbarung gab es nicht. Hierin sahen die Richter einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten. Das sieht der Bundesfinanzhof auch bei Verträgen über die Vermietung von neu hergestellten und durch Teilungsvereinbarung errichteten Wohnungen, wenn die Beteiligten (Eltern und zwei Töchter) bereits im Zeitpunkt der Begründung des Sondereigentums die Absicht verfolgen, die vermieteten Wohnungen wechselseitig zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen und keine wirtschaftlichen oder sonst beachtliche nicht steuerliche Gründe die gewählte Gestaltung rechtfertigen.
1. Nahe Angehörige
Nahe Angehörige sind insbesondere
- Verlobte,
- Ehepartner, eingetragene Lebenspartner,
- Eltern und Großeltern,
- Kinder und Enkel,
- Geschwister,
- Schwager/Schwägerin und Nichten/Neffen,
- Pflegeeltern und Pflegekinder.
Auch wenn sich Eheleute scheiden lassen, bleiben sie „nahe Angehörige“. Bei Verlobten erlischt die Angehörigeneigenschaft hingegen, wenn das Verlöbnis aufgehoben wird. Ein mit dem Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag über eine Wohnung wird vom Finanzamt nicht anerkannt, wenn die Wohnung von den Lebenspartnern gemeinsam bewohnt wird. Das gilt auch für an den nichtehelichen Lebensgefährten vermietete Wohnräume im eigenen Einfamilienhaus.
Ein Mietverhältnis ist steuerlich auch nicht anzuerkennen, wenn zwischen Mieterin und Vermieter eine nichteheliche Lebensgemeinschaft bestand, bei der der in der Erdgeschosswohnung wohnende Vermieter die vermietete Dachgeschosswohnung mitbenutzte. Wohnen die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gemeinsam in einer im Eigentum eines Partners stehenden Wohnung und vermietet dieser Partner die Hälfte dieser Wohnung an den anderen Partner, so ist dieses Mietverhältnis steuerrechtlich nicht anzuerkennen.
2. Anforderungen an Mietverträge
Formale Pflichten
Verträge liegen dann vor, wenn beide Seiten sich über die üblichen und wesentlichen Bestandteile eines Vertrags geeinigt haben. Selbstverständlich dürfen nur gesetzlich zulässige Vereinbarungen getroffen werden; anderenfalls sind die Regelungen unwirksam.
Beispiel: Ein Ehepaar, Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, bespricht mit den Schwiegereltern, dass diese im Haus eine Wohnung beziehen dürfen. Solange weder die Lage der Wohnung (z. B. Erdgeschoss), der Einzugstermin noch die Höhe der Miete und Nebenkosten einvernehmlich geregelt sind, besteht kein Mietvertrag.
Mietverträge dürfen auf keinen Fall einfach „rückdatiert“ werden, da sonst zum einen der Vertrag nichtig ist und zum anderen ein Ermittlungsverfahren wegen Steuerhinterziehung droht. Eine bestehende mündliche Vereinbarung kann jedoch zu einem späteren Zeitpunkt schriftlich bestätigt werden. Die Schriftform ist zu Beweiszwecken (nicht nur wegen des Finanzamts) immer sinnvoll.
Vertragsfreiheit kontra Fremdvergleich
Grundsätzlich besteht Vertragsfreiheit, d. h., die Vertragsparteien können alle rechtlich zulässigen Inhalte so festlegen, wie sie dies möchten. Steuerrechtlich ist dabei jedoch stets der bereits angesprochene Fremdvergleich zu beachten:
Beispiele: Sie können also z. B. Mietverträge abschließen, bei denen der Mieter nur die üblichen Nebenkosten für Wasser, Strom und Heizung bezahlt, jedoch keine „Kaltmiete“. Steuerrechtlich wird das Finanzamt das nicht akzeptieren, weil dies unüblich ist. Ein Werbungskostenabzug ist also hier nicht möglich.
Ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen über Räume für die Ausübung einer selbständigen Tätigkeit hält laut Bundesfinanzhof einem Fremdvergleich nicht stand, wenn als Mietentgelt die Überlassung des jeweiligen Geschäftswagens des Unternehmers zur Nutzung vereinbart wird. Damit kann der Unternehmer keinen Betriebsausgabenabzug geltend machen.
Hilfreich als Vorlage bzw. Checkliste können „Vertragsmuster“ sein, die für untereinander fremde Vertragsparteien gefertigt wurden. Diese können dann im steuerrechtlich zulässigen Rahmen individuell angepasst werden.
Auch die steuerrechtliche Anerkennung eines Vertrags zwischen einer Personengesellschaft und einem Angehörigen eines Gesellschafters kann davon abhängig gemacht werden, dass der Vertrag inhaltlich und nach seiner tatsächlichen Durchführung dem entspricht, was bei sonst gleichen Verhältnissen zwischen fremden Dritten üblich ist, wenn der Gesellschafter, mit dessen Angehörigen der Vertrag abgeschlossen wird, die Gesellschaft beherrscht.
Durchführung der Mietverträge
Wichtig ist, dass die vertraglich vereinbarten Rechte und Pflichten auch tatsächlich genauso durchgeführt werden, wie dies im Vertrag festgelegt wurde. Ein nach Form und Inhalt einwandfrei abgeschlossener Mietvertrag darf nicht nur „auf dem Papier“ existieren; er muss „gelebt“ werden.
Hinweis: Mietverträge sollten nie nur „zum Schein“ abgeschlossen werden. Zum einen erkennt das Finanzamt solche Verträge nicht an, zum anderen droht im Zweifelsfall wiederum ein Ermittlungsverfahren wegen Steuerhinterziehung.
Schädlich aus Sicht der Finanzverwaltung ist etwa eine unregelmäßige Zahlung von Mieten. Das würden Sie bei einem fremden Mieter ja auch nicht akzeptieren. So hat das Finanzgericht München ein Mietverhältnis zwischen zwei Brüdern nicht akzeptiert, weil kein schriftlicher Mietvertrag vorlag, der Mietzins „nach Kassenlage“ gezahlt wurde auch und kein lückenloser Nachweis über die Mietzahlungen erbracht werden konnte. Von einer Scheinhandlung geht das Finanzamt zudem aus, wenn der Vermieter dem Mieter das Geld für die jeweilige Miete im Voraus zur Verfügung stellt, oder wenn die Miete nach Eingang auf dem Konto zeitnah wieder an den Mieter zurückgezahlt wird. Das Finanzgericht Hamburg hat die kurzfristige Vermietung nicht abgeschlossener Wohnungen im selbstgenutzten Haus an Angehörige steuerlich nicht anerkannt. Der Bundesfinanzhof hat den Fremdvergleich verneint, wenn Mietzahlungen nur einmal jährlich im Nachhinein geleistet und auch die Nebenkosten ohne Vorauszahlungen nur einmal jährlich abgerechnet und mit erheblicher Verzögerung beglichen werden. Beanstandet hat der BFH auch, dass laut Mietvertrag die Kündigungsfrist für die Mieterin zwölf Monate betrug, obwohl gesetzlich unabdingbar geregelt ist, dass ein Mieter maximal eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten muss.
