In Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus steht Wohnraum zur Verfügung, den Sie gerne vermieten würden? Bevor Sie ein oder mehrere Zimmer im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung vermieten, sollten Sie als Vermieter einige Dinge beachten.
Wohnraum vermieten im eigenen Haus – Darauf sollten Sie achten
Möchten Sie Wohnraum in Ihrem eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung vermieten, so muss sich das Zimmer bzw. müssen sich die Zimmer zunächst überhaupt in einem wohntauglichen Zustand befinden.
Das Gesetz verpflichtet den Vermieter in § 535 Abs. 1 BGB dazu, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, was die Übergabe in vertragsgemäßem Zustand und auch die Erhaltung während der Mietzeit bedeutet.
Stellen Sie sich also selbst die Frage, was Sie mindestens für ein angemessenes Wohnen erwarten würden:
- Kann das Zimmer beheizt werden?
- Ist eine ausreichende Stromversorgung gesichert?
- Ist das Zimmer verschließbar?
- Wie gestaltet sich der Zugang für Sie selbst möglich wenig störend?
Das sind grundsätzliche Fragen, die aber anfangs geklärt werden müssen.
Als Vermieter müssen Sie auch entscheiden, ob Sie das Zimmer unmöbliert oder möbliert vermieten möchten.
Der Vorteil eines unmöblierten Zimmers kann sein, dass Sie sich um nichts weiter als den Raum selbst kümmern müssen.
Bei einer möblierten Vermietung erstreckt sich Ihre Instandsetzungspflicht in der Regel auch auf die Möbel, die Grundmiete kann aber entsprechend höher angesetzt werden. Außerdem ist bei einer Verpflichtung des Vermieters zur Möblierung die Kündigung und Befristung des Mietvertrages einfacher.
Zimmer vermieten im eigenen Haus – Welcher Vertrag passt am besten?
Möchten Sie Wohnraum in Ihrer eigenen Wohnung oder Ihrem Haus vermieten, so stellt sich weiterhin die Frage, welcher Vertrag am besten verwendet werden sollte.
Wichtig ist grundsätzlich, bei jeder Neuvermietung einen aktuellen Mietvertrag zu verwenden. Unwirksame Regelungen in einem Vertrag, die auf neuer Rechtsprechung oder zwischenzeitlicher Neuerungen entstanden sind, fallen in der Regel negativ auf den Vermieter zurück.
Ein wichtiges Beispiel ist das Thema Schönheitsreparaturen, zu dem der Bundesgerichtshof erst im Juli 2020 letztmals entschieden hat. Entspricht die Klausel im Vertrag nicht mehr den höchstrichterlichen Vorgaben, muss der Vermieter nach dem gesetzlichen Grundsatz die Schönheitsreparaturen ausführen.
Der Vertrag sollte auch gesetzliche Besonderheiten berücksichtigen, die bei der Vermietung eines Zimmers zugunsten des Vermieters gelten können. So kann etwa die Erfassung der Kosten des Betriebs der Heizungs- und Warmwasserversorgung nach der Heizkostenverordnung in der Regel entfallen und neben der Betriebskostenvorauszahlung als Pauschale gewählt werden, so dass als einer der wenigen Ausnahmefälle eine sog. „Warmmiete“ möglich wird.
In der Regel ist unser Untermietvertrag geeignet, wobei der Erlaubnis erteilende Vermieter und der Hauptmieter auch identisch sein können, wenn der Wohnraum im Eigentum des Vermieters steht. Dort kann auch eine Bruttowarmmiete, Möblierung, und vorübergehender Gebrauch oder eine Befristung gewählt werden.
Zimmervermietung in der eigenen Wohnung – Energieausweis notwendig?
Durch den Energieausweis soll der Mieter ermitteln können, welche Energiekosten auf ihn zukommen werden. Ob er auch für die Vermietung eines einzelnen Zimmers erforderlich ist, hängt von den konkreten Umständen ab.
Nach § 16 Abs. 2 EnEV gilt die Energieeinsparverordnung für den Vermieter
eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
Ob ein einzelnes Zimmer schon eine selbständige Nutzungseinheit darstellt, hängt von Gegebenheiten wie dem Vorhandensein eines eigenen Bades oder einer eigenen Kochgelegenheit ab.
Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises kann also bestehen.
Der Vermieter muss in diesem Fall darauf achten, dass der Energieausweis nicht zum Vertragsinhalt gemacht wird, beispielsweise als Anlage zum Vertrag. Damit kann der Inhalt Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarungen werden und bei Abweichungen ein Mangel mit Minderungsrecht des Mieters gegeben sein.
