Vermieterrechte

Inhalt:

4. Vermieterrechte gegenüber Mietnomaden

5. Vermieterrechte bei Schönheitsreparaturen

6. Vermieterrechte – die Mietwohnung betreten

4. Vermieterrechte gegenüber Mietnomaden

Es kommt nicht oft vor, statistisch vielleicht in einem von Tausend Fällen. Aber wenn, dann können Mietnomaden für Vermieter ein echtes Problem werden. Unter Mietnomaden versteht man gemeinhin Mieter, die einziehen und dann (planmäßig) die Miete nicht zahlen. Zumeist kennen sie sich in rechtlichen Belangen recht gut aus oder haben entsprechende Unterstützung und können Zwangsräumungen vermeiden oder zeitlich in die Länge ziehen. Zudem verursachen sie nicht selten durch sorglosen oder mutwillig zerstörerischen Umgang mit der Immobilie beträchtliche Schäden. Sie werden dadurch zu einer erheblichen finanziellen und psychischen Belastung für betroffene Vermieter. In manchen Fällen sind sie auch über Nacht verschwunden, hinterlassen eine verwüstete Wohnung, mieten sich in einer neuen Wohnung ein und spielen ihr Spiel weiter.

Am besten ist es natürlich, entsprechende Personen schon im Vorhinein zu erkennen und gar nicht erst als Mieter zu akzeptieren. Doch oftmals sind Mietnomaden nicht einfach als solche zu auszumachen, da sie durchaus seriös aufzutreten wissen. Bonitätsnachweise oder Auskunft beim vorherigen Vermieter können den ein oder anderen Mietnomaden entlarven, das Hinterlegen einer Kaution zumindest etwas die finanzielle Lücke füllen. Doch was tun, wenn es ein Mietnomade bereits in die Mietwohnung geschafft hat?

• Messies

Alles andere als pfleglicher Umgang mit dem Wohneigentum

Oft kann man es nur mit Fassungslosigkeit zur Kenntnis nehmen, wie manche Mieter mit dem Mietobjekt umgehen oder dort meterhoch Müll im Wohnraum lagern etc. Man redet in diesem Zusammenhang von „Messies“ (von englisch „mess“ = Unordnung, Schmutz), Personen also, deren Wohnung chaotisch, unordentlich und voll mit nutzlosen Gegenständen ist. Erhalten Sie als Vermieter Kenntnis von solchen Umständen, müssen sie schnell handeln. Ein Mieter hat die Pflicht, pfleglich mit der Mietsache umzugehen. Das Lagern von Müll entspricht keinesfalls der vorgesehenen pfleglichen Nutzung der Mietsache und gefährdet evtl. sogar die Bausubstanz.

Sie müssen den Mieter entsprechend abmahnen und ihm eine angemessene Frist setzen, bis zu der er den Müll beseitigen muss. Beseitigt er den Müll nicht, wird er schadensersatzpflichtig und muss die Entsorgung bezahlen.

Wenn sich die Situation nicht schleunigst löst, sollten Sie auch versuchen, Ordnungsämter von Stadt oder Gemeinde einzuschalten. Diesen stehen unter Umständen zusätzliche Mittel zur Verfügung, beispielsweise können diese den Mieter auf dem Wege der „Gefahrenabwehr“ verpflichten, den Müll aus der Wohnung zu schaffen, wenn z. B. eine Gesundheitsgefährdung davon ausgeht. Die Kosten trägt prinzipiell der Verursacher, also der Mieter. Oft ist es aber leider so, dass dann gesundheitliche und/oder finanzielle Probleme dazu kommen und der Mieter entsprechende Zahlungen nicht leisten kann. In einem solchen Fall ist man laut einem Urteil des Amtsgerichts Arnsberg (AZ 5 L 36/08) als Vermieter in der Pflicht, die Kosten zu übernehmen.

Eine Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache ist natürlich auch im Rahmen, oft muss man sich dann aber auf dem Wege einer Räumungsklage sein Recht verschaffen – auch hier muss man sich evtl. auf eine aufwendige und langwierige Situation einstellen.

• Zahlungsverweigerer

Das Vorgehen „professioneller“ Mietnomaden besteht darin, die Mietzahlungen einfach einzustellen und sich monate-, mitunter jahrelang zu winden oder nicht ansprechbar zu sein und weiterhin nicht zu zahlen. Manche Mieter haben hier und da mal einen Zahlungsengpass, im Normalfall melden sich diese dann, und wenn sie einen wirklich guten Grund haben und man mit dem Mieter sonst gut zurechtkommt, kann man eventuell auch mal ein Auge zudrücken. Aber wenn sich die Vorkommnisse häufen, fadenscheinige Gründe vorgetragen werden oder überhaupt die Kommunikation verweigert wird, sollte man die Sache offensiv angehen. Entweder erst mal eine Abmahnung erteilen mit Aufforderung innerhalb von 10 Tagen zu zahlen, wenn der Mieter einen Monat im Rückstand ist oder gleich kündigen, wenn schon mehr zusammengekommen ist, je nach Situation eine ordentliche oder auch fristlose Kündigung aussprechen (siehe vorhergehender Absatz über Zahlungsverzug).

Zieht der Mieter nach der Kündigung und einer entsprechenden Räumungsfrist nicht aus, müssen Sie bei Gericht eine Räumungsklage einreichen. Gibt das Gericht dem statt, muss man als Vermieter, falls der Mieter die Wohnung immer noch nicht freiwillig räumt, einen Gerichtsvollzieher bestellen, der die Räumung vornimmt. Die Kosten (3.000 € aufwärts) trägt man zunächst als Vermieter selbst, kann sie jedoch in einem Zivilverfahren vom Mieter zurückfordern. Falls dieser jedoch nicht zahlen kann, bleibt man wahrscheinlich auf den Kosten sitzen.

Ein schnelleres und günstigeres Verfahren für die Räumung ist das sog. „Berliner Modell“. Bei diesem Verfahren kommt nur der Gerichtsvollzieher vorbei und setzt den Mieter vor die Türe und tauscht das Schloss aus, so dass der Mieter keinen Zugang mehr hat. Nachteil: Die Wohnung ist nicht sofort geräumt und man hat evtl. noch eine Weile mit dem Mieter zu tun. Die Besitztümer des Mieters bleiben in der Wohnung und der Vermieter hat nach § 562 BGB ein Pfandrecht auf alle Gegenstände. Meldet der nun ehemalige Mieter Insolvenz an, stehen die Gegenstände des Mieters dem Vermieter zu.

Man sollte genau dokumentieren, was in der Wohnung war und in welchem Zustand. Wenn der Mieter schließlich zahlen sollte, bekommt er seine Sachen wieder zurück. Durch eine akkurate Dokumentation schützt man sich vor ungerechtfertigten Behauptungen, dass gewisse Gegenstände da gewesen seien oder dass man etwas beschädigt hätte. Bei vorsätzlicher Beschädigung von Besitztümern des Mieters wird man schadensersatzpflichtig.

Das Berliner Modell ist deutlich günstiger als ein konventionelles Räumungsverfahren. Im Regelfall muss man mit etwa 400 € Vorschuss an den Gerichtsvollzieher rechnen. Man spart sich Speditions- und/oder Lagerkosten, Müllabfuhr etc. Wie gesagt, ist die Sache damit aber nicht unmittelbar komplett erledigt.

• Verschwundener Mieter

Verwüstete Wohnung und Mieter weg, das kann zur Verzweiflung treiben

Bei Mietnomaden kommt es durchaus vor, dass die Wohnung über Nacht verlassen dasteht und der Mieter unauffindbar ist. Unter Umständen hinterlässt er auch noch eine verwüstete Wohnung. Eine solche Situation ist für Vermieter oft eine große Belastung. Was kann man bzw. muss man tun?

Zunächst einmal ist das Mietverhältnis rein rechtlich gesehen nicht beendet, weil der Mieter weg ist und nicht mehr zahlt. Als Vermieter kann man also nicht einfach die Wohnung räumen, den Schaden beheben und neu vermieten.
D. h. als Erstes muss man das bestehende Mietverhältnis beenden. Die Schritte dazu wären:

1. per Einschreiben eine fristlose Kündigung zuschicken
(Die Kündigung muss erfolgen, auch wenn der Mieter nicht da ist, um sie entgegen zu nehmen. Evtl. muss eine Melderegisterauskunft beim Einwohnermeldeamt vorgenommen werden, um eine gültige Anschrift zu ermitteln. Falls sich keine Adresse ermitteln lässt und auch anderweitig keine Zustellung möglich ist, kommt eine sog. öffentliche Zustellung in Frage, die beim Amtsgericht beantragt wird. Bei der öffentlichen Zustellung wird das Schriftstück an die Gerichtstafel ausgehängt und gilt 1 Monat nach der Anheftung als zugestellt.)

2. bei Gericht eine Räumungsklage zu erwirken und dann

3. die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen.

Nur dann ist man rechtlich auf der sicheren Seite und kann auch nicht mehr vom Mietnomaden nachträglich belangt werden.

Das fatale an der Situation ist, dass man meist selbst die Kosten für all diese Vorgänge tragen muss, da Mietnomaden oft nicht mehr ausfindig gemacht werden können; und wenn, sind sie finanziell oft nicht belangbar, da sie nicht über finanzielle Rücklagen oder Einkommen verfügen.

Bei einer konkreten Situation mit einem Mietnomaden sollten Sie in jedem Fall kompetente rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, sei es bei einer Vermieterberatung oder bei einem Rechtsanwalt.

5. Vermieterrechte bei Schönheitsreparaturen

Was dürfen Vermieter, wenn sie modernisieren wollen?

Bei Renovierungen und Schönheitsreparaturen haben Vermieter nur ziemlich begrenzte Rechte. Vermieter gehen oft davon aus, dass sie dem Mieter umfängliche Vorgaben dahingehend machen können, wie und wie oft er renovieren muss und dass er auch beim Auszug renovieren muss etc.

Das trifft jedoch nicht zu, nicht einmal bei einem vermieterfreundlichen Mietvertrag. Vertragsklauseln mit entsprechenden Aussagen wurden von Gerichten wiederholt als unwirksam beurteilt.

Tatsächlich kann ein Mieter nicht zu starren Renovierungsfristen verpflichtet werden. Klauseln, die alle 3 Jahre Schönheitsreparaturen vorschreiben sind beispielsweise nicht zulässig. Generell können Renovierungen oder Schönheitsreparaturen nur bei tatsächlichem Bedarf eingefordert werden. Das gilt sogar für die Endrenovierung beim Auszug des Mieters. Generell darf eine Endrenovierung nicht verlangt werden, es muss schon echter Bedarf bestehen.

Auch Bestimmungen, die dem Mieter die farbliche Gestaltung seiner Wohnung vorschreiben, sind nicht wirksam. Der Mieter kann z. B. Wände völlig nach seinem Geschmack streichen. Lediglich eine neutrale Gestaltung bei Auszug kann man als Vermieter vertraglich verlangen.

Für Kleinreparaturen trägt bis zu einer gewissen Grenze der Mieter die Kosten. Welche Kosten der Mieter trägt, ist im Mietvertrag zu vereinbaren, jedoch gibt der Gesetzgeber Grenzen vor. Für einzelne Kleinreparaturen darf laut gängiger Rechtsprechung bis zu 100 € vereinbart werden, pro Jahr bis zu 8 % der Jahresnettomiete. Bestimmungen im Mietvertrag, die Beträge über diesen Grenzen festlegen, sind nichtig. Reparaturkosten über diesen Grenzen fallen nicht in die Rubrik „Kleinreparatur“, hier trägt der Vermieter die Kosten.

6. Vermieterrechte – die Mietwohnung betreten

Besuche beim Mieter und Betreten der Mietwohnung unterliegen Regeln

Wann und unter welchen Umständen darf man als Vermieter die Mietwohnung betreten? Zunächst einmal bleibt bei dieser Frage festzuhalten, dass es so etwas wie ein Besichtigungsrecht für Mietwohnungen nicht gibt. Das Hausrecht geht bei der Vermietung auf den Mieter über. Als Vermieter darf man sich also nicht einfach Zugang zur Mietwohnung verschaffen, um etwa zu sehen, ob alles in Ordnung ist.

Es können allerdings bestimmte Gründe vorliegen, aufgrund derer Mieter ihrem Vermieter trotzdem Zugang zur Wohnung gewähren müssen. Mieter müssen z. B. die Wohnung zugänglich machen,

• falls es konkrete Anhaltspunkte für Schäden oder drohende Schäden gibt
• um eine Schadensursache zu untersuchen
• um Reparaturen durchzuführen oder Handwerkerleistungen zu kontrollieren
• um Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen vorzubereiten
• um die Wohnung potenziellen Nachmietern oder Kaufinteressenten zu zeigen
• für Kontrollen wie Messvorrichtungen abzulesen oder Wohnungsvermessung
• wenn es einen begründeten Verdacht gibt, dass der Mieter gegen Bestimmungen des Mietvertrages verstößt, wie unerlaubte Tierhaltung oder Untervermietung
• für eine Zustandsbesichtigung nach 5 Jahren Mietzeit, wo sich Vermieter auch ohne besondere Gründe vom Zustand ihres Eigentums überzeugen können
• wenn ein neuer Eigentümer eine vermietete Wohnung gekauft hat und sie besichtigen möchte

Außerdem darf ein Vermieter eine Notöffnung der Mietwohnung vornehmen, wenn ein akuter Schadensfall keinen Aufschub duldet. Klassischer Fall: Rohrbruch. Oder es brennt. Vor einer eigenmächtigen Notöffnung sollte man versuchen, den Mieter irgendwie zu erreichen.

Den Besuch ankündigen

Abgesehen von der Notöffnung, benötigt ein Vermieter Zugang zur Wohnung des Mieters, muss er seinen Besuch vorher ankündigen und den Zweck des Besuchs angeben. Grundsätzlich muss dabei Rücksicht auf den Mieter genommen werden. Mögliche Unannehmlichkeiten sollen gering gehalten werden. Beispielsweise muss Rücksicht auf Berufstätigkeit und Arbeitszeiten genommen werden.  

Wie lange muss man eine Besichtigung im Voraus ankündigen? Das hängt hauptsächlich davon ab, wie dringend es ist. Droht ein Schaden, bei dem man schnell handeln muss? Oder braucht es einen Besichtigungstermin für einen Nachmieter? Im letzteren Fall sollte man sich dann schon etwas früher ankündigen. Abhängig vom Anlass sollte man schon mit einem Tag bis zwei Wochen rechnen.

Ist der Mieter mit einem bestimmten Termin nicht einverstanden, kann er 2 oder 3 Ausweichtermine vorschlagen, zu denen er die Wohnung zugänglich macht. Man muss sich dann auf einen Termin verständigen. Bei einem Wohnungsverkauf oder bei Nachmietern werden zudem meist mehrere Termine nötig. Hier hat der Mieter allerdings ein Recht auf gewisse Einschränkungen der Besichtigungen. Er muss beispielsweise keine täglichen Besuche zulassen. Besichtigungen dürfen nur zu den allgemein üblichen Zeiten angesetzt werden, d. h. an Wochentagen jeweils von 10 bis 13 Uhr und 16 bis 18 Uhr. Berufstätigen Mieter, bei denen Letzteres nicht möglich ist, müssen bis zu 3 mal pro Monat an Werktagen Besichtigungen zulassen, die dann auf die Zeit zwischen 19 und 20 Uhr zu legen sind und bis zu 45 Minuten dauern dürfen.