Inhalt:
1. Vermieterrechte bei Immobilienverkauf
2. Vermieterrechte bei Eigenbedarf
3. Vermieterrechte bei Zahlungsverzug oder Pflichtverletzungen des Mieters
1. Vermieterrechte bei Immobilienverkauf
Welche Rechte hat ein Vermieter, wenn er seine Immobilie verkaufen will?
Dass sich leerstehende Wohnungen ohne Mieter besser verkaufen lassen als vermietete Wohnungen, ist praktisch ein ungeschriebenes Marktgesetz. Oft wollen die künftigen Besitzer die Immobilie selbst beziehen und darin wohnen und bevorzugen daher eine nicht vermietete Immobilie. Sind es Investoren, die eine Wohnung kaufen, rechnen sich diese bei einer Neuvermietung höhere Mieten aus als bei bestehenden Mietverhältnissen, wo es eine staatlich verordnete Kappungsgrenze für Mieterhöhungen gibt. Daher sind die Chancen, einen wirklich guten Preis bei einem Immobilienverkauf zu erzielen, in der Regel deutlich höher, wenn die Immobilie nicht vermietet ist.
Doch was, wenn die Immobilie vermietet ist? Dann liegt der Gedanke, das Mietverhältnis zu kündigen, um einen besseren Verkauf zu erreichen, oft nicht fern. Kündigungen wegen Immobilienverkäufen, sogenannte Verwertungskündigungen, sind aber selten sehr einfach durchzusetzen, oft sogar unmöglich. Der § 566 BGB folgt dem Motto „Kauf bricht nicht Miete“, im Regelfall ist also nur ein Verkauf mit Mieter möglich und der Käufer müsste also den Mieter übernehmen, mit allen Rechten und Pflichten.
Verwertungskündigungen sind natürlich nicht generell ausgeschlossen, wenn der Vermieter nach § 573 BGB ein entsprechendes „berechtigtes Interesse“ geltend machen kann. Ein Vermieter müsste bei einem beabsichtigen Verkauf an einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ gehindert sein, wodurch er erhebliche Nachteile zu erdulden hätte. Die genauen Voraussetzungen und Möglichkeiten für eine Verwertungskündigung zwecks Immobilienverkauf lesen Sie bitte in meinem Artikel „Kündigung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarf oder Verkauf“ nach.
Will man als Vermieter die Wohnung unbedingt für den Verkauf frei haben, müssen entweder die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung vorliegen, nicht selten muss dann der Rechtsweg beschritten werden, um deren Vorliegen feststellen zu lassen. Oder, und das ist oft die bevorzugte Variante, man macht dem Mieter den Auszug mit der Zahlung einer „Auszugsprämie“ schmackhaft.
2. Vermieterrechte bei Eigenbedarf
Wer die Wohnung für sich selbst oder nahe Verwandte braucht, kann Eigenbedarf anmelden
Benötigt ein Vermieter seine Mietwohnung für sich selbst, für nahe Verwandte oder eine andere Person, die zu seinem Hausstand gehört, wie Pflegekräfte o. ä., kann er Eigenbedarf anmelden und dem Mieter kündigen.
Das Vermieterrecht „Eigenbedarf“ ist bei Mietern das wohl unbeliebteste Vermieterrecht, denn, ist der Anlass wirklich gegeben, kann ein Mieter wenig dagegen ausrichten und muss die Wohnung für den Eigentümer räumen. Auch hier bildet § 573 BGB die rechtliche Grundlage. Der Vermieter muss ein „berechtigtes Interesse“ geltend machen, im Fall Eigenbedarf muss er echten Bedarf an der Wohnung haben, um sie selbst zu bewohnen oder z. B. ein Familienmitglied darin wohnen zu lassen.
Für welchen Personenkreis bzw. ab welchem Verwandtschaftsgrad der Vermieter Eigenbedarf anmelden darf, war auch Gegenstand zahlreicher Gerichtsprozesse.
Zu den Personen, die unter die Eigenbedarfsregelung fallen, gehören der Vermieter selbst, Eltern des Vermieters, Kinder, Großeltern, Enkel, Geschwister, Neffen, Nichten, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Haushaltshilfen, Pflegepersonal. Schwager und Schwägerinnen bei besonders enger Verbindung. Für weiter entfernte Verwandte kann in der Regel kein Eigenbedarf geltend gemacht werden.
Wie bei allen Formen der Mieterkündigung ist es auch bei der Eigenbedarfskündigung wichtig, Formfehler zu vermeiden. Denn sonst drohen Widersprüche oder die Kündigung ist ungültig. Alles Wichtige zur Eigenbedarfskündigung finden Sie wieder hier: „Kündigung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarf oder Verkauf“. Im Zweifel sollte man sich bei einer Kündigung auch juristisch beraten lassen. (Ich persönlich würde eine Eigenbedarfskündigung nur mit Anwalt angehen.)
3. Vermieterrechte bei Zahlungsverzug oder Pflichtverletzungen des Mieters
Zahlungsverzug ist bei Vermietern nicht nur ungern gesehen, sondern eine ernste Vertragsverletzung
Was kann man als Vermieter unternehmen, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt? Mieterrechte gehen zwar weit, aber wenn der Mieter bei der Überweisung der Miete in Verzug gerät, wird es ernst und er riskiert sogar eine fristlose Kündigung, da er damit eine schwere Vertragsverletzung begeht.
Rein rechtlich kann man dem Mieter fristlos wegen Zahlungsverzug kündigen, wenn
- er in zwei direkt aufeinander folgenden Monaten keine Miete zahlt
- er in zwei direkt aufeinander folgenden Monaten nur teilweise überweist und die zwei Teilüberweisungen in Summe weniger als eine Monatsmiete ergeben
- über mehrere, nicht unbedingt zusammenhängende Monate die Miete nicht oder teilweise überwiesen wird und in Summe zwei Monatsmieten Mietrückstand auflaufen
Auch bei anderen Pflichtverletzungen kann man als Vermieter kündigen, bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen mitunter sogar fristlos. Gefährdet der Mieter die Immobilie oder stört er den Hausfrieden über Gebühr, nimmt er unerlaubte Untervermietungen vor oder nutzt er die Wohnung vertragswidrig? Hier müssen Sie als Vermieter nicht alles dulden und sind, je nach Sachlage, sogar zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt. Bei fristlosen Kündigungen muss man aber in den meisten Fällen, außer beim Zahlungsverzug, erst einmal eine Abmahnung erteilen. Genaueres dazu können Sie hier nachlesen: „Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bei Zahlungsverzug“.
