Als Privatperson fragen Sie sich vielleicht, ob Sie Mieteinnahmen überhaupt versteuern müssen. Die Antwort lautet Ja, denn auch bei einer nicht gewerblich betriebenen Vermietung nehmen Sie Mieteinnahmen ein. Der steuerliche Begriff dafür ist „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Und diese müssen Sie laut § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) versteuern.
Dies gilt übrigens nicht nur für Immobilien im engeren Sinne, sondern für jegliches „unbewegliches Vermögen“, das Sie vermieten. Hierzu gehören – auch wenn die Bezeichnung „unbeweglich“ anderes vermuten lässt – auch Schiffe, die im Schiffsregister eingetragen sind, sowie in der Luftfahrzeugrolle eingetragene Luftfahrzeuge.
Mieteinahmen versteuern? Wir sagen dir wie es geht:
Was zählt als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?
Zu den steuerpflichtigen Mieteinnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung zählen unter anderem:
- die eigentliche Miete oder Pacht für die Überlassung von Gebäuden oder Gebäudeteilen – das gilt auch für Ferienwohnungen.
- Entgelte für Nebenräume (Keller, Garagen).
- Entgelte für unbebaute Grundstücke oder für Werbeflächen auf dem Grundstück.
Auch wenn Sie an Angehörige vermieten, müssen Sie die Einnahmen angeben. In diesem Fall schaut das Finanzamt eventuell etwas genauer hin, ob die Vermietung regulär abläuft. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Steuertipp „Vermietung bei Ehepaar“ weiter unten.
Eine Besonderheit gilt bei Kautionen, die Ihre Mieter hinterlegen müssen. Diese zählen aus steuerlicher Sicht zunächst nicht als Mieteinnahmen. Sobald Sie jedoch später darauf zugreifen – zum Beispiel, weil eine Mieterin trotz Mahnung ihre Miete nicht zahlt oder entstandene Schäden nicht ersetzt – zählt die Kaution als Einnahme.
Kaltmiete oder Warmmiete versteuern?
Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie vermieten, stellt sich Ihnen vielleicht die Frage, ob Sie die Warm- oder Kaltmiete als zusätzliches Einkommen versteuern müssen. Versteuert wird die Kaltmiete.
Als Vermieter müssen Sie jedoch sämtliche Zuflüsse und Abflüsse in der Anlage V angeben. Bei den Zuflüssen wird getrennt nach der Kaltmiete (Zeile 9) und erhaltenen Nebenkosten / Betriebskosten, die auf die Mieter umgelegt wurden (Zeile 13). Bei den Abflüssen tragen Sie dann Ihre Ausgaben für Nebenkosten sowie entstandene Werbungskosten ein.
Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen?
Die Steuern auf Mieteinnahmen können unterschiedlich ausfallen, denn es gilt der persönliche Steuersatz, den Sie auch auf andere Einkünfte zahlen. Im niedrigsten Fall sind das aktuell 14 % – der sogenannte Eingangssteuersatz. Ab diesen 14 % steigt der Steuersatz mit zunehmendem zu versteuernden Einkommen progressiv bis zum Spitzensteuersatz von 42 % an.
Dem progressiven Steuersatz liegt der Gedanke zugrunde „wer viel verdient, kann sich auch stärker am Gemeinwohl beteiligen.“ Der Steuersatz auf Ihre Mieteinnahmen hängt daher davon ab, welche sonstigen Einkünfte Sie in einem Jahr haben.
Zur Frage, wann Sie Steuern auf Mieteinnahmen zahlen, gilt das sogenannte Zuflussprinzip. Dieses besagt, dass Einnahmen in dem Jahr versteuert werden müssen, in dem sie Ihnen zufließen. Das ist wichtig, wenn Mieten für frühere Jahre nachgezahlt werden – diese werden im Jahr der Zahlung erfasst.
