Wohnraum im Wohnraum vermieten – Wie werden die Nebenkosten berechnet?
Aus praktischen Gründen sollte, für die auf den Mieter nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten eine Pauschale gewählt werden, das ist gesetzlich zulässig.
Der Vermieter muss daher jährlich auch keine Abrechnung über die Betriebskosten erstellen, da der Mieter einen vertraglichen vereinbarten festen monatlichen Betrag zahlt. Eine spätere Erhöhung der Betriebskostenpauschale ist möglich, soweit vereinbart.
Auch die Heizkosten müssen in der Regel nicht erfasst und abgerechnet werden. Grund ist § 2 der Heizkostenverordnung, nach dem diese für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, nicht gilt. Außerdem hilft die Vorschrift des § 11 Abs. 1 Nr. 1 b), nach dem die Vorschriften auf Räume nicht anwendbar ist, bei denen
das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist.
Es kann also tatsächlich eine echte Warmmiete (Inklusivmiete) vereinbart werden.
Vermietung von Wohnraum im eigenen Haus – Auch dauerhaft nur kurzfristig vermietbar, z. B. über Airbnb?
Grundsätzlich ist die dauerhafte kurzfristige Vermietung mietrechtlich erlaubt.
In manchen größeren Städten existieren allerdings gesetzliche Einschränkungen mit dem Ziel, den Wohnraum nicht der örtlichen Bevölkerung zu entziehen. So ist etwa in Berlin die sog. Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich verboten.
Wir empfehlen daher, sich in Städten mit entsprechenden Einschränkungen vorab zu informieren, wann eine Zweckentfremdung vorliegt und ob und wie eine Genehmigung durch die zuständige Behörde erfolgen kann.
Soweit uns bekannt, dürfte eine Zweckentfremdung nach den jeweiligen Regelungen nicht vorliegen, wenn das Zimmer für mindestens zwei Monate vermietet wird und der Mieter für diese Zeit auch seinen Lebensmittelpunkt in das Zimmer verlegt.
Zu beachten sind über das Mietrecht hinaus bei kurzfristiger Vermietung in der Regel auch baurechtliche Vorschriften. Es ist grundsätzlich unzulässig, ohne genehmigte Nutzungsänderung dort Ferienwohnungen zu schaffen, wo lediglich eine Baugenehmigung für privates Wohnen vorliegt.
Vermietung von Wohnraum im eigenen Haus – Befristung des Mietvertrags möglich?
Das ist in Deutschland nicht ohne weiteres möglich. Soll Wohnraum im Wohnraum des Vermieters nach dem Willen der Vertragsparteien nur für eine relativ kurze Zeit überlassen werden, kommen hier 3 Arten von Mietverträgen in Betracht.
Möglich ist zum einen die Vereinbarung eines sogenannten Zeitmietvertrages, der in § 575 BGB geregelt ist.
Dabei handelt es sich um einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit, weil der Vermieter ein gesetzlich anerkanntes Befristungsinteresse hat und dieses dem Mieter bei Vertragsschluss bereits mitteilt. Als Befristungsinteresse kommen in Betracht:
- (1) Eigennutzung: Der Vermieter will die Räume selbst oder für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen
- (2) Baumaßnahmen: Der Vermieter will die Räume modernisieren oder verändern
- (3) Betriebsbedarf: Die Wohnung soll einem Betriebsangehörigen zur Verfügung gestellt werden.
Bei einem Mietverhältnis von kurzer Dauer kann aber zum anderen auch ein Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegen.
In Abgrenzung zum Zeitmietvertrag handelt es sich dabei um ein Mietverhältnis, bei dem beide Vertragsparteien davon ausgehen, dass die Mietsache nicht zum ständigen Lebensmittelpunkt des Mieters wird, sondern lediglich auf Grund solcher Anlässe genutzt wird, die ihrer Natur nach von kurzer Dauer sind.
Das Landgericht Berlin hat 2021 unter Berufung auf Literatur und Rechtsprechung ausgeführt, “Maßgeblich ist damit nicht nur die kurzzeitige Überlassung, es muss auch eine besondere Zwecksetzung des Gebrauchs gegeben sein, bei der nicht das Wohnen … im Vordergrund steht.” (LG Berlin, Urteil vom 1.09.2021, Az. 65 S 36/21).
Diese kurze Dauer wird in der Regel bei einem Zeitraum von bis zu drei Monaten angenommen, aber auch ein Jahr soll bei entsprechendem Anlass ausnahmsweise noch als kurze Dauer gelten können.
Dieser Vertragszweck ist nach der Rechtsprechung in der Regel bei der Vermietung von Hotel-, Pensionszimmern und Ferienwohnungen gegeben, die beispielsweise für Montagearbeiten, einen Geschäftsaufenthalt, zur Überbrückung der Fertigstellung eigenen Wohnraums oder an Besucher vermietet werden. Ein solcher Mietvertrag kann befristet werden oder alternativ wegen § 573c Abs. 2 BGB eine kürzere Kündigungsfrist als die gesetzlichen drei Monate für beide Seiten vereinbart werden.
Eine besondere gesetzliche Regelung existiert in § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB für den Fall, dass ein oder mehrere Zimmer in der Wohnung oder im Haus des Vermieters vermietet werden (jedoch nicht an eine Familie) und der Vermieter vertraglich zur mindestens überwiegenden Möblierung verpflichtet ist. Wichtig ist, dass diese Verpflichtung zur Möblierung im Mietvertrag besteht und die Möblierung nicht bei Abschluss des Mietvertrages “zufällig” vorhanden ist. Dann darf der Mietvertrag befristet werden, alternativ gilt wegen § 573c Abs. 3 BGB eine Kündigungsfrist für beide Seiten bis zum 15. eines Monats zum Monatsende. Auch der Widerspruch wegen sozialer Härte ist gesetzlich ausgeschlossen.
Eine ähnliche Regelung existiert in § 573a Abs. 2, Abs. 1 BGB für den Fall, dass der Vermieter Räume in seiner Wohnung vermietet, diese jedoch vertraglich nicht möblieren muss oder an einer Familie überlässt und keine Befristung erfolgt ist: Dann kann er ohne berechtigtes Interesse kündigen, allerdings verlängert sich die je nach Dauer des Mietverhältnisses bestehende mindestens dreimonatige Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 BGB) um drei weitere Monate und die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters wegen sozialer Härte nach § 574 BGB besteht. Eine solche Situation besteht auch bei einer Wohngemeinschaft, wenn nicht alle Wohnungsnutzer Partei des Hauptmietvertrags sind.
Vermietung von Wohnraum im Wohnraum – Gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nach § 556d Abs. 1 BGB nur, wenn der Wohnraum in einem Gebiet liegt, das durch Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt wurde. Dies ist also vorab zu klären.
Gilt die Mietpreisbremse, ist sie nach dem Gesetzeswortlaut bei Mietverträgen über Wohnraum anwendbar, also auch für die Vermietung einzelner Zimmer unabhängig davon, ob diese möbliert oder unmöbliert sind. Erhebliche Probleme macht bei einzelnen Zimmern aber die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die um maximal 10 Prozent überschritten werden darf.
Allerdings: Die Mietpreisbremse gilt nach 549 Abs. 2 BGB nicht, wenn das Zimmer nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (also in der Regel wie eine Ferienwohnung) oder bei dauerhafter Vermietung Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, wenn das Zimmer möbliert vermietet wird. Im letztgenannten Fall darf allerdings das Zimmer nicht an eine Familie überlassen werden.
