Die Untervermietung der eigenen Wohnung an Touristen ist eine profitable Möglichkeit, um Miete zu sparen – verstößt jedoch gegen das Zweckentfremdungsverbot. Viele Mieter inserieren daher ihre Mietwohnung auf einem Onlineportal und bieten sie zur tageweisen Vermietung an Urlauber an. Zahlreiche Städte in Deutschland haben daher ein Zweckentfremdungverbot-Gesetz eingeführt bzw. planen oder diskutieren ein solches. Dazu gehören Berlin, München und Stuttgart. Dieses Gesetz spricht Wohnraum den Mietern anstelle von Touristen zu bzw. dämmt das massenhafte Untervermieten von Wohnungen an Touristen ein. München nennt als weitere Anzeichen einer Zweckentfremdung einen Leerstand von mehr als drei Monaten oder die gewerbliche Nutzung. Wer bei der Zweckentfremdung seiner Wohnung erwischt wird, muss mit hohen Bußgeldern rechnen.
Sowohl Mieter als auch Politiker haben sich von dem Gesetz einiges versprochen, die Möglichkeiten bei der Umsetzung sind jedoch begrenzt. So ist es den Ämtern in Berlin beispielsweise nicht erlaubt, im Internet nach unrechtmäßigen Ferienunterkünften zu recherchieren. Es gibt also praktisch keine Kontrollmöglichkeiten.
Miete sparen und fristlose Kündigung riskieren
Eine Untervermietung an Touristen ist aber trotzdem nicht ohne Weiteres möglich. So verlockend der Zusatzverdienst auch ist, genauso riskant ist er auch. Denn wer seine Wohnung ohne die Erlaubnis des Vermieters gegen eine Untermiete an Dritte vermietet, begeht eine Vertragsverletzung und riskiert die fristlose Kündigung. Wirksamer als das Zweckentfremdungsverbot könnte nämlich ein Urteil des Berliner Landgerichts sein, welches es Vermietern gestattet, ihren Mietern fristlos zu kündigen, wenn diese die Wohnung untervermieten und dies auch trotz Abmahnung nicht unterlassen (Landgericht Berlin, Beschluss vom 3. Februar 2015, AZ 67 T 29/15). Der Vermieter hat außerdem das Recht, auf Unterlassung zu klagen (§ 541 BGB). Die Beweispflicht liegt beim Vermieter.
Der Fall des LG Berlin
Eine fristlose Kündigung bei Untervermietung an Touristen ist gerechtfertigt. Dies entschied auch das Landgericht Berlin im Rahmen einer Kostenentscheidung über Erfolgsaussichten einer Räumungsklage (AZ 67 T 29/15). Der Vermieter hatte dem Mieter fristlos gekündigt, da dieser seine Wohnung als Touristenwohnung auf der Online-Plattform airbnb tageweise angeboten hatte. Auch nach einer Abmahnung nahm der Mieter sein Wohnungsangebot nicht von der Internetplattform. Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin befand am 03.02.2015, man könne dem Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn dieser auch nach Abmahnung nicht davon absehe, seine Mietwohnung als Unterkunft für Urlauber anzubieten. Ob das Angebot tatsächlich in Anspruch genommen wurde, ist dabei nicht ausschlaggebend.
Eine Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Ohne diese stellt die Vermietung eine Vertragswidrigkeit dar, die den Vermieter zur sofortigen Kündigung berechtigt. Die Entscheidung über die Gebrauchsüberlassung an Dritte liegt allein beim Vermieter. Stimmt dieser dem nicht zu, sondern verbietet dies sogar, indem er dem Mieter eine Abmahnung erteilt, ist die Untervermietung vertragswidrig.
Untervermietung ist nicht gleich Untervermietung
Der große Jahresurlaub ist gebucht und die Wohnung soll in der Zwischenzeit an Touristen untervermietet werden. Durchaus logisch, würde man meinen, vor allem wenn man als Mieter einer Wohnung eine Erlaubnis zur Untervermietung besitzt. Oder nicht?
Die Antwort lautet: Nein. Hat der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, ist dies nicht automatisch die Erlaubnis zur tageweisen Vermietung der Wohnung an Touristen. Dies befand der BGH in einem Urteil vom 8. Januar 2014 (VIII ZR 210/13). Die Vermietung der Wohnung an Touristen erfordert eine spezielle Erlaubnis des Vermieters. Die Erlaubnis zur Untervermietung ohne eine vorherige Prüfung durch den Vermieter schließt nicht die tageweise Vermietung an Touristen ein. Eine gewöhnliche Untervermietung läuft über einen längeren Zeitraum und ist nicht gleichzusetzen mit einer tageweisen Vermietung der Wohnung an Urlauber.
Der Fall des BGH
In dem vor dem BGH verhandelten Fall bewohnte der Mieter seit 2003 eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Jahr 2008 holte der Mieter von seiner Vermieterin eine Erlaubnis zur Untervermietung ein, da er die Wohnung nur alle 14 Tage nutzen würde. Die Genehmigung sagte ihm eine Erlaubnis zur Untervermietung ohne vorherige Überprüfung zu. Weiterhin wurde eine Postvollmacht vereinbart, laut welcher die Post (Zinsabrechnung der Mietkaution, Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhung und Ähnliches) als zugestellt galt, wenn diese im Briefkasten lande, egal ob die Wohnung gerade untervermietet wurde oder nicht.
Neue Vermieter drohten mit Kündigung
2011 gab es einen Vermieterwechsel. Nachdem der Mieter danach die Wohnung erneut zur touristischen Untervermietung feil bat, beanstandeten die neuen Vermieter die Untervermietung als nicht vertragskonform und mahnten den Mieter unter Androhung der Kündigung ab. Der Mieter wiederum verwies auf die vorliegende Erlaubnis zur Untervermietung der Vormieterin und betrachtete die Abmahnung als gegenstandslos. Die Vermieter mahnten erneut ab, der Mieter hatte kein Einsehen und stellte seine Wohnung erneut zur Untermietung im Internet ein. Die Vermieter kündigten ihm anschließend fristlos und fristgemäß.
War die Untervermietung rechtens?
Nein. Der BGH verkündete nun, dass der Mieter nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war. Die Untervermietung an Touristen unterscheidet sich von einer gewöhnlich langfristig angelegten Untervermietung. Folglich umfasste die Erlaubnis zur Untervermietung seitens der ehemaligen Vermieterin nicht die Vermietung an Touristen. Dies sei auch in der Postvollmacht zu erkennen gewesen, da Touristen eine solche Funktion nicht wahrnehmen können. Fazit: Untervermietung ist stets ein heikles Thema. Selbst wenn eine Erlaubnis zur Untervermietung vorliegt, muss für die Untervermietung an Touristen eine ausdrückliche Genehmigung seitens des Vermieters erfolgen.
