Beim Immobilienleasing kann der Mieter auch in vorformulierten Verträgen zur Erhaltung und Instandsetzung des gesamten Gebäudes verpflichtet werden.
Vermieterin forderte die Mieterin zur Sanierung der Gebäudefassade auf
Klägerin und Beklagte verband ein langjähriges „Mietverhältnis“ über Gewerbeflächen. In dem von der Klägerin vorformulierten Vertrag übernahm die beklagte Mieterin u. a. sämtliche Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gebäude. Auch für solche Schäden, die sie nicht selbst verursacht hatte. Unter Berufung auf diese Klausel verlangte die Vermieterin von der Beklagten nunmehr die Sanierung der Gebäudefassade.
Die Mieterin lehnte dies ab. Sie hielt die Klausel für unwirksam. Es handle sich um eine vorformulierte allgemeine Geschäftsbedingung, durch die ihr die Erhaltungslast für das gesamte Gebäude aufgebürdet werde, einschließlich Mängeln an Dach und Fach und einschließlich solcher Mängel, für die sie als Mieterin keinerlei Verantwortung treffe. Das weiche in unzulässiger Weise von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab.
Klausel typisch für Immobilienleasing – Klage stattgegeben
Der Bundesgerichtshof sah dies anders (Urteil vom 26. November 2014, Az. XII ZR 120/13). Er gab der klagenden Vermieterin recht. Es handle sich nicht um einen Mietvertrag, sondern um Immobilienleasing. Kennzeichnend für diese besondere Form eines Finanzierungsleasing sei, dass der Vermieter einen konkreten Investitionsbedarf des Mieters vorfinanziere.
Tatsächlich hatte die Klägerin vorliegend das Grundstück in Abstimmung mit der Beklagten erworben und das Mietgebäude nach deren Vorgaben errichten lassen. Die von der Beklagten gezahlte Miete war im Gegenzug so kalkuliert worden, dass sie über die 30jährige Vertragslaufzeit die gesamten Investitions- und Verwaltungskosten der Klägerin abdecken sollte.
Für einen solchen Leasingvertrag sei es aber typisch, dass sich der Vermieter von etwaigen Gewährleistungs- und Instandhaltungspflichten freizeichne. Eine solche Regelung sei– so der BGH – gerade keine Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, sondern Ausdruck der eigentümerähnlichen Stellung des Leasingnehmers. Sie könne daher auch in vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden.
Vorsicht bei Absprachen für Errichtung und Vermietung mit Einzelmieter
Auch wenn das Immobilienleasing in der Praxis ein Sonderfall bleiben dürfte, sollten seine Möglichkeiten jedenfalls dort nicht außer Acht gelassen werden, wo es um die Errichtung und Vermietung einer Immobilie für einen konkreten Einzelmieter geht. Dem Mieter ermöglicht ein Leasingvertrag größtmöglichen Einfluss auf Errichtung und Betrieb „seines″ Gebäudes, während der Vermieter auf regelmäßige langfristige Einnahmen hoffen kann – ohne die sonst mit Mietverträgen verbundenen Gewährleistungs- und Instandhaltungsrisiken.
