Rund 500.000 Deutsche leben als Mieter auf Mallorca und entlang der Mittelmeerküste Spaniens. Um sich beim Abschluss eines Mietvertrages vor Überraschungen zu schützen, sollten sich deutsche Interessenten im aktuellen Mietrecht in Spanien besonders auskennen. Ein Überblick verrät, welche Mietdauer, Kautionshöhe und Verteilung der anfallenden Kosten rechtlich festgelegt sind und welche Fallen sich im Vorfeld umgehen lassen.
Wer eine Mietwohnung auf Mallorca oder dem spanischen Umland sucht, wird zunächst positiv überrascht sein: Der spanische Wohnungsmarkt bietet ein breites Angebot an schön gelegenen Mietobjekten zu günstigen Preisen. Bei ernsthaftem Interesse an einer Immobilie und der konkreten Vertragsverhandlung sollten deutsche Mieter jedoch einen kühlen Kopf bewahren. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, gilt es, erst mit dem juristischen Basiswissen der spanischen Gesetze in die Verhandlung mit dem Vermieter einzusteigen. Dazu gehört vor allem die Kenntnis der neuesten Gesetzeslage im spanischen Mietrecht. Das Mietgesetz „Ley de Arrendamientos urbanos“ (LAU) regelt die Vermietung von Wohnraum in Spanien. Mit einem Prozentanteil von 17 Prozent der Mietwohnungen im gesamten Land erlangte das Mietrecht bisher keine große Bedeutung in der spanischen Gesetzeslangschaft und beinhaltete zum Teil Nachteile für Mieter und Vermieter. Mit dem Gesetzesdekret 4 vom 4. Juni 2013 legte der spanische Gesetzgeber flexiblere Regeln fest, die sich für den Vermieter sowie für den Mieter lukrativer auswirken. Das neue Mietgesetz gilt allerdings nicht für touristische Vermietungen, die über einen begrenzten Zeitraum die Vermietung möblierter Wohnungen betreffen. Außerdem kann die gesetzliche Neuregelung nur bei Mietverträgen angewendet werden, die nach dem 5. Juni 2013 abgeschlossen wurden.
Die wichtigsten Punkte im spanischen Mietvertrag
Mieter, die eine Immobilie zum Beispiel auf Mallorca anmieten wollen, können mit der neuen Regelung einen Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit von drei Jahre abschließen. Darüber hinaus kann die Vertragsdauer individuell vereinbart werden. Diese Verkürzung der Mindestlaufzeit von fünf auf drei Jahre erlaubt dem Mieter eine größere Flexibität, wenn zum Beispiel ein Arbeitsplatzwechsel ansteht. Nach dieser Mindestlaufzeit verlängert sich der Vertrag um noch ein weiteres Jahr, wenn nicht einer der Parteien den Vertrag mindestens 30 Tage vor Ablauf kündigen. Zudem erhält der Vermieter die Möglichkeit, nach einem Jahr ab Vertragsbeginn die Wohnung für sich oder eines seiner Familienmitglieder als ständigen Wohnsitz zurückzuerhalten und zu nutzen. Wenn der Vermieter allerdings die Immobilie nicht innerhalb der Zeit von drei Monaten bezieht, hat der ehemalige Mieter das Recht, das Mietobjekt zurückzufordern oder stattdessen eine entsprechende Entschädigung zu fordern. Der Mieter hingegen hat nach der neuen Regelung die Möglichkeit, den Mietvertrag nach frühestens sechs Monaten zu kündigen. Hierfür muss er den Vermieter insgesamt 30 Tage vor dem gewünschten Ende der Vertragslaufzeit schriftlich in Kenntnis setzen. In diesem Fall können beide Parteien auch eine Entschädigung beschließen in Höhe von einer Monatsmiete für jedes ausgefallene Mietjahr, die im Mietvertrag festgelehalten wird. Besondere Vorsicht ist bei unbefristeten Mietverträgen geboten: Sie verpflichten den Mieter zur Zahlung der Miete für mindestens ein Jahr. Um sich davor zu schützen, sollte bei unbefristeten Mietverträgen in jedem Fall eine Kündigungsfrist von 30 Tagen im Vertrag schriftlich festhalten werden. Ratsam ist es außerdem, lieber eine Wohnung zunächst für einen begrenzten Zeitraum zu mieten, und den betristeten Vertrag nach Vertragsende wieder um ein Jahr zu verlängern. Wer seine Mietwohnung innerhalb der 30-Tage-Frist kündigt, sollte sich die Kündigungserklärung in jedem Fall vom Vermieter unterschreiben lassen.
Wichtig für das Anmieten einer spanischen Immobilie ist auch, im Einzelnen zu überprüfen, ob der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen ist. Denn dieser Grundbucheintrag sichert nach spanischem Gesetz den Kündigungsschutz für den Mieter, etwa im Fall eines Verkaufs der Immobilie. Ist dies der Fall, muss der Vertrag für die gesamte Mietzeit weiterhin erhalten bleiben. Dies gilt auch, wenn der Vermieter seine Immobilie verlieren sollte. Dies wäre der Fall, wenn zum Beispiel eine Nacherbschaft eintritt oder die Hypothek der Immobilie vollstreckt wird.
Lukrative Gesetzesneuerung: Renovieren statt Mietzahlung
Mietwohnungen in Sant Elm/Mallorca in erster Linie
Überschreitet die Mietlaufzeit die gesetzliche Mindestmietdauer von drei Jahren, haben beide Parteien die Möglichkeit, in dem Mietvertrag folgende Vereinbarungen festzulegen: Falls der Mieter nach drei Jahren Vertragsdauer verstirbt, dürfen bestimmte im Mietvertrag genannte Personen nach §16,1 des spanischen Mietgesetzes nicht den Mietvertrag übernehmen. Dies betrifft vor allem enge Verwandte des Mieters. Sollte der Mieter aber vor Ablauf der Dreijahresfrist ableben, erlischt der Mietvertrag automatisch nach Ablauf des dritten Jahres. Des Weiteren können die Parteien nach spanischem Mietrecht beschließen, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraumes anstatt der Mietzahlugen eine Renovierung der Wohnung durchgeführt wird. Art und Umfang der Renovierungsarbeiten durch den Mieter sollten in dem Vertrag im Einzelnen festgelegt werden. Achtung: Wird der Verpflichtung zur Renovierung nicht nachgekommen, kann der Mieter gekündigt werden. Wenn der Vermieter Verbesserungen an der Immobilie vornimmt, darf er den Mietpreis erhöhen. Eine Mieterhöhung von bis zu 20 Prozent der Miete darf er nach spanischem Mietrecht verlangen während der Mindestmietfrist von drei Jahren.
Bei Scheidung: Ehepartner erhält Eintrittsrecht in den Mietvertrag
Ein besonderes Recht tritt ein, wenn das Mieter-Ehepaar einer spanischen Wohnung sich trennt oder auch scheiden lässt: In diesem Fall kann Ehepartner per gerichtlicher Verfügung in den bestehenden Mietvertrag eintreten. Hier gilt es, innerhalb einer Frist von zwei Monaten dem Vermieter diesen Gerichtsbeschluss zuzuschicken und ihn von der veränderten Vertragpartnerschaft zu informieren. Wurde im Mietvertrag kein Verzicht auf ein Mieterrecht festgelegt, darf der Familienangehörige seinen Anspruch auf die spanische Mietwohnung auch geltend machen, wenn der Mieter verstirbt. Dieses Mietrecht gilt allerdings nur dann, wenn die Dauer des Mietvertrages mehr als die Mindestlaufzweit von drei Jahren beträgt.
