Aus steuerlicher Sicht sind Mieteinnahmen gemäß §21 des Einkommensteuergesetzes Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit einkommensteuerpflichtig. Erfahren Sie hier u.a., ab wann der Fiskus Steuern auf die Mieteinnahmen erhebt, wie Mieteinnahmen zu versteuern sind und welche Besonderheiten für die Umsatzsteuer gelten.
Inhaltsverzeichnis
- Woher können Mieteinkünfte kommen?
- In welcher Höhe muss ich Mieteinnahmen versteuern?
- Kann ich als Vermieter auch Ausgaben steuerlich geltend machen?
- Gibt es beim Versteuern von Mieteinnahmen einen Freibetrag?
- Beispielrechnung
- Gibt es einen Unterschied zwischen privater und gewerblicher Vermietung?
- Welche Besonderheiten gelten bei Vermietung an Familienmitglieder?
- Welche Steuern fallen bei einer möblierten Wohnung an?
- Zahle ich auch Steuern, wenn meine Wohnung leer steht?
Woher können Mieteinkünfte kommen?
Mieteinnahmen erhalten Sie beispielsweise aus:
- der Vermietung einer Eigentumswohnung
- der Vermietung eines Hauses
- der Vermietung einer Ferienwohnung
- der Untervermietung von Wohnraum in Ihrer eigenen Wohnung
- der Verpachtung eines unbebauten Grundstücks (auch: Erbbaurecht)
- der Vermietung eines Stellplatzes oder einer Garage
In welcher Höhe muss ich Mieteinnahmen versteuern?
In welcher Höhe Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind, hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz des Vermieters ab. Zu versteuernde Mieteinnahmen sind in die Anlage V der Einkommensteuererklärung einzutragen. Es ist möglich, andere Einkünfte wie zum Beispiel ein zu versteuerndes Gehalt mit Verlusten, die sich aus der Vermietung ergeben, auszugleichen. So senken Sie als Vermieter Ihre persönliche Steuerbelastung.
Gut zu wissen:
Bei der Versteuerung gilt das Zu- und Abflussprinzip. Das heißt: Einnahmen wie die Miete oder Ausgaben wie die Erstattung von Nebenkosten an den Mieter sind in dem Jahr zu versteuern, in dem die Zahlung tatsächlich erfolgte.
Kann ich als Vermieter auch Ausgaben steuerlich geltend machen?
Kosten, die im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie stehen, können Sie in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen. Zu diesen Kosten zählen:
- Sanierungs- oder Renovierungskosten
- laufende, nicht auf den Mieter umlegbare Kosten wie die Ausgaben für Hausverwaltung oder Grundsteuer
- Maklerkosten , Gebühren für Inserate oder Vermietungskosten bei Neuvermietung
- Anwaltskosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen
- Kontoführungsgebühren
- Fahrwege zur Immobilie
Wenn Sie Mieteinnahmen versteuern, kommen weitere Beträge dazu, mit denen Sie Ihre Steuerlast senken:
-
- Absetzung für Abnutzung, kurz AfA: 50 Jahre lang 2 Prozent des Gebäudewertes
-
- bei Errichtung des Gebäudes vor dem 31.12.1924: Abschreibung von 2,5 Prozent über 40 Jahre
Zusätzlich sorgen die Schuldzinsen für eine Immobilienfinanzierung für eine Steuerersparnis.
Gibt es beim Versteuern von Mieteinnahmen einen Freibetrag?
Nein, einen Mieteinnahmen-Freibetrag gibt es so nicht. Es gibt jedoch einen Grundfreibetrag, der jährlich aufs Neue vom Gesetzgeber festgelegt wird und sich auf alle steuerpflichtigen Einkünfte bezieht. Darunter fällt auch das Einkommen aus Mieteinnahmen. Dieser Freibetrag liegt 2022 bei 9.984 Euro (2021: 9.744 Euro). Für Verheiratete gilt der Freibetrag in doppelter Höhe (2021: 19.488 Euro; 2022: 19.968 Euro). Bleiben Sie mit Ihren gesamten Einkünften (einschließlich Ihrer Mieteinkünfte) unterhalb dieser Grenzen, fallen keine Steuern an. Eine Ausnahme gibt es zudem bei der kurzfristigen/vorübergehenden Untervermietung der eigenen vier Wände: Liegen die Mieteinnahmen im gesamten Jahr unter 520 Euro, bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei. Hierbei handelt es sich allerdings nicht um einen Freibetrag, der in Abzug gebracht werden kann. Sollten die Einnahmen insgesamt den Betrag von 520 Euro übersteigen, unterliegen die gesamten Einnahmen der Steuerpflicht.
