Bei der Vermietung innerhalb der Familie schauen die Finanzämter sehr genau hin. Ist die Miete zu gering, drohen steuerliche Nachteile.
Vor allem in den Metropolen ist es für junge Leute schwierig geworden, eine eigenes Reich außerhalb des Elternhauses zu finden. Deshalb darf sich jeder glücklich schätzen, wer den Nachwuchs in der eigenen Wohnung unterbringen kann. Stehen Deine Kinder vor dem Start in die Selbstständigkeit, willst Du Ihnen nicht eine hohe Miete aufbürden. Eventuell willst Du auch keine Miete einfordern als Teil Deiner Unterstützung für das Studium oder die Ausbildung. Genau hier musst Du aufpassen: Mit einer zu geringen oder bei einer Null-Miete kannst Du steuerliche Nachteile erleiden.
Verlust der Werbungskosten
Steuern zahlst Du als Vermieter auf Deine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Viele der laufenden Kosten kannst Du als Werbungsko sten veranschlagen und so Deine Steuerlast senken. Zu den Werbungskosten zählen:
- Zinszahlungen für Hypotheken
- Fahrtkosten
- Abschreibungen (AFA)
- Reparatur- und Instandhaltungskosten
- Verwaltungskosten
- Hausnebenkosten
- Möbel oder Küche
Ist die Miete so gering, dass Du bei Abzug Deiner Kosten sogar einen Verlust machst, zahlt das Finanzamt drauf. Um dem Vorzubeugen hat der Gesetzgeber die sogenannte 66 Prozent Regelung eingeführt. Demnach kannst Du Deine Wohnung günstig vermieten, musst aber eine festlegte Grenze einhalten. Die beträgt bis zum Jahr 2020 66 Prozent, ab dem 1. Januar 2021 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vermietest Du unter dieser Grenze, dann prüft das Finanzamt, ob eine „Einkommenserzielungsabsicht“ und nicht nur „Liebhaberei“ vorliegt. Dann kannst Du deine Werbungskosten nur noch anteilig verrechnen. Verlangst Du null Miete, dann darfst Du keine Werbungskosten absetzen.
Die 50 beziehungsweise 66 Prozent Regelung gilt auch, wenn Du aus Güte oder anderen Gründen an einen nichtangehörigen Bewohner Deine Wohnung zu billig vermietest.
Ortsübliche Vergleichsmiete kalkulieren
Wenn Du wissen willst, wie hoch die ortsübliche Miete ist, musst Du Dir den Mietspiegel Deiner Stadt oder Region besorgen. In der Regel findest Du diesen im Internet. Liegt kein Mietspiel vor, was derzeit selbst in manchen Metropolen der Fall ist, dann bleiben Dir folgende Alternativen:
- Gutachten eines öffentlich vereidigten Sachverständigen
- Recherche in einer Mietendatenbank
- die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen
- Mietspiegel der Nachbargemeinde
Gibt es Schwierigkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu definieren, dann solltest Du auf Nummer sicher gehen und die Miete einfach etwas höher ansetzen.
Mietvertrag mit den Angehörigen abschließen
Du solltest auch bei Vermietung an die Verwandtschaft einen unbefristeten Mietvertrag abschließen. Das Finanzamt prüft im Zweifelsfall und stellt den sogenannten „Fremdvergleich“ an. Dabei solltest Du den Mietvertrag genauso gestalten, wie Du ihn sonst mit Deinen Mietern abschließt. Du kannst also den derzeit kostenlosen Vermietet.de Mietvertrag auch für die Vermietung mit Deinen Angehörigen verwenden.
Du musst ebenso eine jährliche Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung erstellen. Für sämtliche Zahlungen verlangt das Finanzamt bei einer Prüfung einen Nachweis. Deshalb sollten Deine Kinder Dir tatsächlich Geld überweisen. Barzahlungen sind wie auch sonst im Mietverhältnis nicht zulässig. Der Zahlungsnachweis für das Finanzamt gilt auch für die Erstattung oder Nachzahlung bei den Betriebskosten.
Unterhaltspflichtige Kinder
Es gibt noch eine Ausnahme von dieser Regelung. Hast Du unterhaltungspflichtige Kinder, dann kannst Du auch bei einer Vermietung unter der 66 Prozent Grenze Deine Werbungskosten geltend machen. Unterhaltspflichtig sind Deine Kinder, wenn sie studieren oder in der Ausbildung sind. Auch das musst Du dem Finanzamt gegenüber nachweisen. Du solltest also den Unterhalt überweisen und Dein Kind Dir davon die volle Miete zahlen.
Unterstützt Du Deine Kinder finanziell, dann kannst Du den Unterhalt und somit auch die darin enthaltende Miete steuerfrei bis zu einem Freibetrag von 400.000 Euro in einem Zeitraum von zehn Jahren schenken. Das dürfte für die Ausbildung oder das Studium reichen.
Vermieten an den Lebenspartner
Mit den Kindern oder anderen Verwandten kannst Du in ein normales Mietverhältnis treten und musst dabei immer die beschriebenen steuerlichen Aspekte in Betracht ziehen. Das gilt nicht für Deinem Partner, mit dem Du zusammenlebst. Zahlt dieser Miete an Dich, dann gilt das nicht als Mietverhältnis. Die Mietzahlung sehen die Behörden als gemeinsame Lebenshaltungskosten an.
